La triste ironía de “Not In My Backyard” (NIMBY)

Una mañana, de camino al trabajo, un vagabundo, claramente trastornado y mentalmente inestable, maldijo al viento y se sentó en medio de la calle, conmigo como único observador. Lamentablemente, escenas como ésta se están produciendo en miles de comunidades estadounidenses. Los mercados inmobiliarios estrictamente regulados están empujando a los estadounidenses vulnerables al margen de la sociedad. Una vez relegadas a centros de alta población, las personas sin hogar ahora se han extendido a los suburbios de Estados Unidos.

Pero ¿por qué está empeorando esta tendencia? ¿Por qué nuestros vecinos bien intencionados (los que dicen representar a los más oprimidos) eligen mayores barreras para la construcción de viviendas en sus comunidades? “No en mi patio trasero” (NIMBY) es más que un eslogan político; Se ha convertido en un estilo de vida que rezuma triste ironía.

Hoy, la crisis inmobiliaria de Estados Unidos ha alcanzado niveles récord. Grandes ciudades americanas, mayoritariamente demócrata pero algunos republicanos, están luchando para abordar la aterradora escasez de viviendas asequibles. Las consecuencias de nuestra crisis crónica de vivienda ahora están contribuyendo a otros males que plagan la salud de nuestra nación, como la alta criminalidad, el aumento del abuso de drogas y el malestar económico.

En 2021, hubo un escasez de 7,3 millones de viviendas asequibles y unidades de alquiler, un aumento de 500.000 respecto a sólo dos años antes. Una densa maraña de restricciones de zonificación estrangula el desarrollo de viviendas, elevando aún más los precios de las viviendas y los alquileres.

A amplio consenso se ha formado en la literatura que vincula las regulaciones de zonificación con la vivienda inasequible y el empeoramiento de la falta de vivienda. uno influyente estudiar por Ed Glaeser y coautores encontraron que las reglas excesivas de zonificación, como las limitaciones de altura y el estado de preservación del sitio histórico, aumentaron los costos de vivienda en un promedio del 50 por ciento en la ciudad de Nueva York.

El verdadero enigma, sin embargo, no es qué está causando nuestra persistente escasez de viviendas, sino por qué tantos estadounidenses apoyan políticas que la empeoran. NIMBY se ha convertido en un símbolo de orgullo para muchos: una manta de seguridad que protege la vida comunitaria en un mundo en constante cambio.

Los propietarios temen que las nuevas construcciones reduzcan inmediatamente el valor de su vivienda, dejándolos en peor situación. Los inquilinos, por el contrario, tienen más incentivos para promover el desarrollo en sus comunidades porque un aumento en la oferta de vivienda se traduce en precios de alquiler más bajos. Pero los propietarios de viviendas ejercen una mayor autoridad política, ya que normalmente han invertido más en sus comunidades y están mejor organizados políticamente.

Un reciente estudiar descubrió que los inquilinos son más escépticos ante el desarrollo de viviendas y asocian un aumento en la oferta de viviendas con precios de alquiler elevados, lo contrario de lo que Economía 101 predeciría. En el mismo estudio, los propietarios respondieron que ellos también creen que un aumento en la oferta de viviendas podría resultar en precios más altos. Sin embargo, los propietarios de viviendas muestran una oposición más fuerte a las nuevas construcciones, incluso cuando esa nueva construcción los beneficiaría según sus propias creencias.

¿Qué entonces, además analfabetismo económico¿Está impulsando la atracción de NIMBY? Una posible explicación la ofrece Michael Hankinson en su papel Para el Revista estadounidense de ciencias políticas. Explica que el marco en torno a la desregulación de la vivienda es tan importante como la desregulación misma. En muchas ciudades, la mayoría de los residentes están a favor de un mayor desarrollo de viviendas, pero debido a que las instituciones locales están mejor organizadas y son políticamente más eficientes, el apoyo al NIMBYismo juega un papel enorme en el mantenimiento del status quo. Entonces, en lugar de amplificar las voces locales, puede tener más sentido “aprovechar el apoyo de toda la ciudad para nuevas viviendas a través de iniciativas electorales y campañas en toda la ciudad”, escribe Hankinson.

Sin embargo, lo importante no es sólo empoderar a nuestras instituciones políticas más amplias. Replantear el debate NIMBY en términos sociales convencería incluso al activista NIMBY más apasionado de reconsiderarlo. La plaga de personas sin hogar en Estados Unidos, por ejemplo, puede remediarse aumentando la oferta de viviendas. Otra forma de enmarcarlo, explica Bryan Caplan, es a través de la analogía de sillas musicales inversas. Cuando permitimos nuevas construcciones, desbloqueamos viviendas más baratas que anteriormente estaban ocupadas por propietarios más ricos. En lugar de quitarles unidades de vivienda (sillas), estamos agregando unidades (sillas) que permiten que todos los participantes en el mercado inmobiliario (el juego de las sillas musicales) se beneficien.

En particular, a los miembros de NIMBY les preocupa que los nuevos desarrollos de viviendas en sus comunidades amenazar su forma de vida. Los niños ya no podrán jugar en las calles. El alto tráfico invadirá la vida suburbana. Las escuelas se verán inundadas de nuevos estudiantes. O eso es lo que se piensa. Si bien estas preocupaciones no deben descartarse, ignoran las soluciones moderadas que abordan los temores de NIMBY. Eliminar las regulaciones de zonificación que restringen el desarrollo de unidades de vivienda accesorias, casas unifamiliares en lotes pequeños, dúplex, triplex y cuádruples, por ejemplo, estimularía la oferta de vivienda y preservaría las condiciones de la comunidad local que acompañan a las viviendas de menor densidad. Según los académicos del American Enterprise Institute, estas reformas podría “aportar ocho millones de unidades de vivienda adicionales al parque total durante los próximos 20 años”.

Deberíamos tomar en serio las preocupaciones de nuestros vecinos NIMBY y al mismo tiempo recordarles que resistirse al desarrollo de viviendas sólo aumenta los desafíos sociales que enfrentamos, especialmente para los estadounidenses más vulnerables. Independientemente de su persuasión política, encontrar formas de permitir que los constructores construyan no sólo desbloquea el potencial inmobiliario de nuestro país, sino que también da la bienvenida a aquellos que están marginados de la sociedad a la vida estadounidense. Este enfoque “pro-construcción” es la mejor y única manera de garantizar que nadie se quede en la acera.