Los inversores hacen que las casas sean más asequibles, no menos

Los precios de las viviendas unifamiliares son hasta casi el 50 por ciento desde el inicio de la pandemia, un aumento masivo en sólo cuatro años. Aunque los inversores institucionales poseen menos del 2 por ciento de las viviendas unifamiliares alquiladas, muchos estadounidenses culpan a las empresas de capital privado por los precios disparados, incitación facturas diseñado para prohibir a Wall Street poseer viviendas unifamiliares. Es una reacción desafortunada basada en una comprensión errónea de este mercado disfuncional.

El reciente aumento del interés del capital privado en la vivienda es un síntoma de un mercado roto por la crisis bizantina. zonificacióntamaño del lote y leyes de estacionamiento. La vivienda es cara porque las ciudades obligan a los promotores a desperdiciar terrenosLa vivienda es cara porque la construcción vivienda asequible es ilegal, y la inversión en Wall Street es el resultado natural de estos precios más altos. Las empresas de capital privado no sólo no estarían involucradas si las restricciones al uso de la tierra no estuvieran elevando los precios, sino que no lo estarían. necesario.

Los intermediarios son valiosos

Las empresas de capital privado son intermediarios, o, si se prefiere, intermediarios. No compran casas para dejarlas vacías como parte de una conspiración masiva para hacer subir los precios de las viviendas. Son propietarios que amplían el mercado de alquiler con cada compra de vivienda. Culpar a las empresas de capital privado de los altos precios de la vivienda porque “compraron todas las casas disponibles” es como culpar a las tiendas de comestibles de los altos precios de los alimentos porque compraron todos los alimentos disponibles.

propietarios, como todos los intermediariosSon tanto vendedores como compradores. Ellos Proporcionar servicios valiosos en forma de inferior costos de transaccióno costos asociados con la búsqueda, coordinación y riesgo asociados a una transacción.

Así como las tiendas de comestibles conectan a los agricultores con los clientes y los bancos conectan a los ahorradores con los prestatarios, los propietarios conectan a los vendedores de viviendas con las personas que buscan un lugar para vivir. Sí lo son alquilar en lugar de comprarpero algunas personas Prefiero alquilar porque les da flexibilidad: vender una casa viene con costos de transacción masivos. Otros no pueden reunir el pago inicial o el préstamo para comprar una casa cada vez más cara, una Problema de larga data que se ha visto exacerbado por tasas de interés más altas.Gracias a los propietarios, estas personas pueden vivir en lugares que de otro modo estarían fuera de su alcance.

Los propietarios también ven menores costos de transacción con el mantenimiento. Diez propietarios diferentes con el mismo problema tienen que buscar diez veces diferentes al contratista adecuado y corren el riesgo de un mal trabajo en diez casos diferentes. (Mi propia casa está plagada de pequeños proyectos que aún no he manejado, o mejor dicho, que no he encontrado a alguien que se encargue todavía, porque los costos de transacción son muy altos). Pero un propietario que posee diez propiedades necesita encontrar un buen contratista sólo una vez. , y con la posibilidad de conseguir nueve trabajos más, ese contratista trabajará duro para evitar problemas y retrasos.

Las empresas de capital privado y otros inversores institucionales no son más que grandes propietarios. Suena más aterrador, pero tiene más potencial para mitigar los efectos distorsionadores de la intromisión gubernamental.

Las empresas de capital privado amplifican estas ganancias de eficiencia

A medida que los precios de las viviendas se han disparado, las empresas de capital privado y otros inversores institucionales han intervenido para llenar el creciente vacío. No sólo están invirtiendo en un activo que la regulación gubernamental garantiza que se apreciará, sino que sus recursos les permiten reducir aún más los costos de transacción.

Cuando mi esposa y yo buscábamos una casa hace nueve años, nuestro agente inmobiliario nos dejó claro que estábamos en desventaja. Otros compradores habían dinerodijo (una y otra vez), y nosotros, al carecer de un pariente rico o de la venta de una casa anterior, no lo hicimos.

Los vendedores prefieren compradores en efectivo porque los compradores de hipotecas son riesgosos. Los bancos deben aprobar el préstamo del comprador, y eso implica tasaciones y tiempo. Las tasas de interés podrían aumentar o el comprador podría tener un cambio de suerte. El acuerdo podría fracasar por diversas razones, lo que obligaría al comprador a volver a poner la propiedad en venta, probablemente a un precio más bajo. Para un vendedor ansioso, la espera puede resultar angustiosa.

A mi agente de bienes raíces le hubieran encantado todas estas firmas de capital privado; los compradores en efectivo no sufren ninguno de esos riesgos. Evitar esos riesgos genera un descuento significativo: Los compradores en efectivo pagan aproximadamente un 10 por ciento menos que los compradores de hipotecas.Lejos de hacer subir los precios de las viviendas, las transacciones en efectivo de los fondos de capital privado los hacen bajar.

Las empresas de capital privado ahorran costos de transacción de otra manera: tienden a comprar reparaciones. Mientras que un propietario conoce a un buen fontanero, electricista y personal de mantenimiento, el capital privado emplea equipos de tasadores y profesionales de la construcción, lo que les permite comprar repetidamente casas en ruinas que la mayoría de los consumidores evitan. Estos trabajadores son más confiables y están disponibles como empleados. Los trabajadores internos tienen costos de transacción mucho más bajos.

Comprar propiedades en todo el país permite a las empresas de capital privado diversificar el riesgo de una manera con la que los propietarios tradicionales solo pueden soñar, reduciendo aún más los costos de transacción. Diferentes áreas tienen mercados inmobiliarios diferentes y dinámicos, lo que resulta en diferentes retornos de la inversión para cada región. Leyes de derechos de inquilinos demasiado estrictas (que dificultan el desalojo de los morosos) y leyes de derechos de los ocupantes ilegales (lo que puede dar lugar a que las personas se apoderen legalmente de propiedades) recompensan aún más los efectos de la diversificación en la reducción del riesgo.

La asequibilidad mejora

Es difícil decir cuál es el efecto neto del capital privado sobre el precio de lista de la vivienda, pero está claro que estos intermediarios mejoran la eficiencia del mercado, un servicio crítico en un mercado con una oferta tan restringida. Cuando usted Recuerde incluir los costos de transacción en el precioel efecto a la baja sobre la asequibilidad es inequívoco. Como las tiendas de comestibles son mucho más eficientes que los mercados de agricultores (en cuanto a horarios, selección y incluso en algunos precios de lista — las empresas de capital privado mejoran el mercado inmobiliario.

La inversión de capital privado en viviendas unifamiliares es un síntoma de los precios altísimos, no una causa. Los gobiernos han hecho que el mercado inmobiliario sea tan disfuncional que Wall Street no puede reducir el costo de vida tanto como sea necesario. Si los formuladores de políticas tomaran en serio hacer que la vivienda sea más asequible, se concentrarían en apartarse del camino, en lugar de demonizar a los intermediarios que responden al problema.