Es probable que las tasas hipotecarias bajen en el futuro cercano
Cualquiera que esté buscando una casa puede dar fe de que las tasas hipotecarias siguen siendo altas en EE. UU. En junio de 2024, Tasa de interés hipotecaria fija a 30 años En enero de 2019, justo antes de la pandemia, la tasa de interés hipotecaria rondaba el 6,9 por ciento. ¿Bajarán las tasas hipotecarias de sus altos niveles actuales? Si bien no se puede predecir con certeza el futuro, es bastante probable que las tasas hipotecarias bajen.
Dada la reciente política monetaria, es razonable pensar que la inflación eventualmente regresará al 2% anual, o al menos a una tasa cercana al 2%. Las tasas actuales de interés a corto plazo de los bonos del Tesoro son de alrededor del 5,25% anual. Con una inflación del 2%, una tasa nominal de 5,25% para las letras del Tesoro implicaría una tasa real del Tesoro históricamente muy alta, es decir, la tasa del Tesoro neta de inflación. No hace mucho tiempo, la tasa real de las letras del Tesoro era negativa. La tasa real de los títulos del Tesoro es temporalmente alta debido al objetivo de política de la Reserva Federal de reducir la tasa de inflación.
La inflación ha bajado sustancialmente en comparación con hace dos años. El índice de precios de los gastos de consumo personal creció un 2,6 por ciento durante el período de doce meses que finalizó en mayo de 2024 y un 6,7 por ciento durante el período de doce meses que finalizó en mayo de 2022. No hay indicios de que la inflación vaya a aumentar y, dada la determinación de la Reserva Federal hasta el momento, es razonable pensar que la tasa de inflación se estabilizará en algún punto entre el 2 y el 3 por ciento anual, si no en el 2 por ciento. Dado que el tipo real promedio histórico de las letras del Tesoro a corto plazo es cercano a cero, es probable que el tipo del Tesoro a corto plazo se sitúe en torno al 3 por ciento.
Si las tasas de interés a corto plazo de los bonos del Tesoro disminuyen, ¿por qué disminuirían las tasas de interés para las hipotecas de vivienda? En parte, la razón es que los rendimientos de los bonos del Tesoro a largo plazo disminuirán. Las tasas de interés a largo plazo reflejan las expectativas de las tasas a corto plazo futuras; las tasas a corto plazo futuras esperadas más bajas reducen las tasas de interés a largo plazo. Las tasas de interés a largo plazo más bajas del Tesoro resultarán en tasas hipotecarias a largo plazo más bajas, pero esa no es ni de lejos la única razón.
La figura 1 muestra por separado la tasa hipotecaria a 30 años y el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años. La figura 2 muestra el diferencial entre ambos. El rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años se utiliza habitualmente para hacer comparaciones con las tasas hipotecarias porque los plazos reales de las hipotecas son inferiores a 30 años y porque los bonos del Tesoro a 10 años se negocian con mayor frecuencia que los bonos del Tesoro a 30 años, lo que hace que su precio y rendimiento sean más informativos.
Tanto el tipo de interés de las hipotecas a 30 años como el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años han aumentado desde 2020, pero el aumento del diferencial es bastante notable. El diferencial puede interpretarse como un diferencial de riesgo, porque los títulos del Tesoro están libres de riesgo en términos de pagar la cantidad prometida de dólares. (Nominalmente están libres de riesgo, pero en realidad no lo están). ¿Por qué ha aumentado el diferencial de riesgo?
Un riesgo que enfrentan los prestamistas es el riesgo de pago anticipado de la hipotecaEl pago anticipado de la hipoteca es un riesgo porque generalmente se asocia con la refinanciación intencionada de la hipoteca por parte del prestatario para obtener una tasa de interés más baja. Esa tasa de interés más baja para el prestatario también es una tasa de interés más baja para el prestamista si este reemplaza la hipoteca refinanciada por otra hipoteca.
El riesgo de pago anticipado es el mayor riesgo para los prestamistas. Cuando, como ahora, las tasas de interés son temporalmente altas, el riesgo de pago anticipado de las nuevas hipotecas es alto porque es probable que las tasas sean más bajas en el futuro, lo que hará que sea rentable para los prestatarios refinanciar a esas tasas más bajas. En efecto, los plazos esperados de las hipotecas disminuyen.
Otro riesgo que se menciona con frecuencia, la ejecución hipotecaria debido a una recesión, en realidad no representa un riesgo para los prestamistas. La gran mayoría de las hipotecas en los Estados Unidos están garantizadas por las agencias del gobierno federal conocidas popularmente como Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae. Si un prestatario incurre en impago, la agencia federal que garantiza la hipoteca paga la hipoteca y absorbe la pérdida después de que la casa se ejecuta y se vende. Listo¡El riesgo de impago no importa a los prestamistas!
Sin embargo, la ejecución hipotecaria genera un riesgo diferente al riesgo de impago y de pérdida. La ejecución hipotecaria de una hipoteca respaldada por el gobierno federal da lugar a un pago anticipado. El impago sigue siendo un riesgo, pero no es un riesgo de pérdida; es un riesgo de pago anticipado. Incluso si la ejecución hipotecaria no está motivada por una tasa de interés relativamente alta, el prestamista siempre tiene el riesgo de que la tasa sea más baja en otra hipoteca que pueda adquirir para reemplazar la hipoteca ejecutada.
El pago anticipado no es el único riesgo asociado con las hipotecas. La Reserva Federal adquirió una cartera muy grande de hipotecas como parte de su política de flexibilización cuantitativa. Las hipotecas se agrupan en títulos denominados Títulos Respaldados por Hipotecas (MBS, por sus siglas en inglés) que pueden negociarse después de que se emitan las hipotecas. Durante algún tiempo, la Reserva Federal estuvo adquiriendo cantidades de MBS equivalentes a las nuevas emisiones de hipotecas. La razón de estas compras era reducir las tasas hipotecarias. Si bien no es inequívoco, la evidencia estadística indica que estas compras sí redujeron las tasas hipotecarias.
La Reserva Federal está vendiendo títulos de deuda respaldada por hipotecas (MBS) a medida que deshace la flexibilización cuantitativa. Estas ventas explican en parte el aumento de las tasas hipotecarias y del diferencial entre la tasa hipotecaria y el rendimiento de los títulos del Tesoro.
En el futuro cercano, la reducción de los tipos de interés de los bonos del Tesoro a largo plazo y de los diferenciales de tipos se traducirá en una reducción de los tipos de interés de las hipotecas. Si la Reserva Federal sigue aplicando su política actual de reducción de la tasa de inflación, un entorno de menor inflación se asociará a una reducción de los tipos de interés de los bonos del Tesoro a corto plazo, ya que estos últimos reflejarán las expectativas de que se produzcan estos tipos de interés a corto plazo más bajos. Estos tipos de interés más bajos generarán pagos anticipados, pero reducirán el riesgo de futuros pagos anticipados, lo que hará que el diferencial entre los tipos de interés de las hipotecas y de los bonos del Tesoro disminuya. Además, la Reserva Federal acabará por dejar de vender MBS, lo que también reducirá el diferencial. En resumen, los tipos de interés de las hipotecas disminuirán debido a la menor inflación y a los tipos de interés libres de riesgo más bajos, al menor riesgo de pago anticipado y a la menor venta de MBS por parte de la Reserva Federal.