¿Un cártel de constructores explica el aumento de los alquileres?

Para un hombre con un martillo antimonopolio, todo parece un clavo monopolista. Substack recienteEl activista antimonopolio Matt Stoller atribuye el aumento de los alquileres y el crecimiento anémico de la oferta de viviendas desde 2007 a la creciente concentración en la industria de la construcción de viviendas, en lugar de a las regulaciones locales sobre el uso del suelo, una explicación que atribuye a los “ruidosos” YIMBY. ¿Tiene razón?

Empecemos por lo que dice con razón. Desde 2007, varios mercados han experimentado una creciente concentración en el sector de la construcción de viviendas, pero esta tendencia es resultado de una política gubernamental consciente. política A raíz de la crisis financiera, se ha pedido a los bancos que regulen más estrictamente los préstamos hipotecarios, como ha señalado hábilmente Kevin Erdmann en el Mercatus Center. documentadoEstas políticas llevaron a la quiebra a muchos constructores. El trabajo de Erdmann, que es totalmente coherente con el trabajo realizado en los años 1990 y principios de los años 2000 por Ed Glaeser En Harvard, Cuervo Saks Molloy En la Reserva Federal, José Gyourko En Penn, y Bill Fischel En Dartmouth, entre muchos otros, se muestra que la escasez de viviendas es anterior 2007, al menos en muchos mercados. De hecho, las estrictas normas de zonificación han sido señaladas como causa de viviendas caras y escasas desde al menos 1972.

El aumento de la concentración de los constructores es un fenómeno más reciente, lo que no es una buena noticia para la tesis de que la concentración de los constructores ha impulsado el crecimiento de los alquileres. Pero Stoller tiene otra prueba: el uso de los “bancos de tierras” por parte de los constructores para adquirir lotes y conservarlos para su posterior desarrollo. Él llama a esto evidencia de la conducta de los cárteles:

Curiosamente, sospecho que también se está produciendo un efecto de cartelización. Aquí está el director ejecutivo de Toll Brothers, Doug Yearley Hace unos años:

«Estamos realizando muchas más operaciones de banca de tierras de terceros, en las que asignamos un contrato a un banquero de tierras profesional, que luego nos devuelve la tierra según sea necesario», dijo Yearley. «Y luego, estamos realizando empresas conjuntas con capital privado de Wall Street o con nuestros amigos de la industria de la construcción de viviendas, los otros constructores.’ (énfasis original)

¿Qué significa exactamente esa cita? No lo sé, pero parece una locura que los grandes constructores de viviendas se unan para adquirir terrenos, cuando eso podría fácilmente llevar a retener la oferta en el mercado e impedir que los promotores más pequeños compitan para construir viviendas más baratas.

Pero ni la acumulación de terrenos ni las empresas conjuntas son evidencia de un comportamiento de cártel (retener intencionalmente lotes para el desarrollo con el fin de aumentar los precios y las ganancias de las nuevas viviendas). El desarrollo de terrenos es un negocio increíblemente riesgoso. Tienes que tratar de calcular cuáles serán las condiciones del mercado en un par de años una vez que se hayan aprobado los permisos y las nuevas unidades estén listas para mudarse, pero mientras tanto estás asumiendo grandes deudas que tienes que comenzar a pagar de inmediato. Tiene sentido no desarrollar cada lote de terreno que posees al instante, mientras observas las vicisitudes del mercado inmobiliario y, si es necesario, superas una mala racha. Por la misma razón, puede tener sentido distribuir el riesgo entre múltiples socios financieros que compartan una visión a largo plazo.

Stoller cita un documento de trabajo Por el economista de la Universidad Johns Hopkins Luis Quintero como evidencia de que la concentración del mercado en la construcción de viviendas está haciendo subir los costos de la vivienda. Es un documento serio, pero también tiene algunas limitaciones metodológicas, lo que puede explicar por qué aparentemente ha estado dando vueltas durante siete años sin pasar aún la revisión por pares. (Se centra en sólo unos pocos mercados de la Costa Este, define los mercados de la vivienda de una manera inusualmente estrecha y el instrumento parece ser válido sólo bajo la condición de que en su mayoría sólo capture tendencias temporales, no variación transversal, pero entonces podría haber muchos factores omitidos que comparten una tendencia temporal similar). Quintero puede tener razón en que la concentración de los constructores de viviendas reduce la oferta de viviendas y aumenta los costos, pero aún no se ha demostrado, y es en el mejor de los casos un factor menor en comparación con las restricciones de zonificación de las que hablan los YIMBY.

Como forma de visualizar el debate, miré la fuente Stoller utiliza datos de concentración de constructores (la cuota de mercado controlada por los 10 principales). Luego, para cada uno de estos mercados, tracé la relación con la medida más reciente de los costos de la vivienda (“paridades de precios regionales”) elaborada por la Oficina de Análisis Económico. El resultado se muestra a continuación.

La relación entre la concentración de constructores y los costos de la vivienda en estos 50 mercados es nula, completamente plana. Ahora bien, tal vez se pueda construir un modelo causal sofisticado en el que se pueda extraer algún pequeño efecto positivo una vez que se controlen X, Y y Z o se deduzca algún tipo de causalidad inversa, pero este gráfico debería darnos una fuerte sospecha de que la concentración de constructores no puede ser más que una explicación secundaria o terciaria distante de por qué algunos mercados son más costosos que otros.

Por ejemplo, el área metropolitana de Cincinnati es uno de los mercados más concentrados (¡97,2 por ciento de la cuota de mercado de los 10 principales constructores!), pero uno de los lugares más baratos para la vivienda (¡83,7 por ciento del promedio nacional!). Seattle no está en absoluto concentrada (59,4 por ciento de la cuota de mercado de los 10 principales), pero es bastante cara (154,8 por ciento del promedio de EE. UU.).

Ahora bien, ¿qué sucede cuando graficamos los costos de la vivienda en 2022 frente a los… medida más comúnmente utilizada ¿Qué es la regulación del uso del suelo residencial local? Esto es lo que se obtiene:

¡Esa sí que es una correlación fuerte! Se puede discutir la historia causal: tal vez los mercados de alta demanda tienden a ver subir los costos de la vivienda y también intentan adoptar más regulaciones, pero incluso estas historias alternativas terminan afirmando un efecto de la regulación sobre los costos de la vivienda. Las áreas de alta demanda regulan la oferta para proteger los valores de los propietarios actuales.

No todos los problemas de la economía estadounidense tienen que ver con la falta de competencia, y no todas las “soluciones” políticas dirigidas a este problema inexistente mejorarán las cosas. La propuesta de Stoller de igualar los costos del crédito entre los constructores grandes y pequeños probablemente sólo hará que los costos del crédito de todos suban. Los grandes constructores son mejores riesgos, por lo que los financieros reducirán los préstamos si se ven obligados a prestar a los mismos tipos de interés a los constructores grandes y pequeños. Una financiación más cara significa… menos construcción y viviendas más caras. En cambio, escuchemos a los YIMBY y legalicemos la construcción en zonas de alta demanda.