Quédese quieto o pague: ¿Por qué su hipoteca no puede trasladarse con usted?

A millones de propietarios estadounidenses les encantaría mudarse, si pudieran aumentar la tasa de interés hipotecaria que fijaron en menos del cuatro por ciento.

“Odiamos el área a la que nos mudamos, pero no podemos justificar mudarnos nuevamente debido a las tasas hipotecarias”, dice Ben Young, quien compró en 2021 a una tasa de interés hipotecaria de 2,25.

El cráter de tipos posterior a la COVID provocó la emisión o refinanciación de millones de hipotecas a tipos de interés históricamente bajos. Será difícil desalojar a los propietarios de viviendas que se aferran a esa tasa de interés inusualmente baja de sus actuales excavaciones. Quedarse donde están a menudo tiene sentido para las familias individuales, al menos financieramente, pero como resultado tanto los mercados inmobiliarios como la asignación de mano de obra están sufriendo.

Los tipos de las hipotecas a 30 años se mantienen muy por debajo promedios historicospero ellos han casi se duplicó en los últimos tres años, junto con el de la Reserva Federal tasas de interés. El impacto psicológico del impacto de esa pegatina es significativo. Después desestimación el inflacionista daño su pospandemia dinero suelto quería generarla Fed corrigió en exceso con tasas históricamente rápidas ajuste monetarioaumentando las tasas 11 veces desde la primavera de 2022. La tasa de interés promedio de una hipoteca fija a 30 años superó ligeramente el seis por ciento en septiembre de 2022 y se ha mantenido allí. Cualquiera que haya fijado un tipo de interés bajo entonces se lo está pensando dos veces antes de abandonarlo ahora.

Los seguros, los impuestos a la propiedad y el costo de vida impactan los gastos mensuales de los propietarios de viviendas y, en algunos casos, eclipsan el diferencial de tasas de interés. Pero para muchos, y ciertamente psicológicamente, renunciar a un pago hipotecario bajo garantizado es difícil.

David y Sarah Veksler dieron la bienvenida a un tercer hijo este año, pero mejorar su casa en Denver resulta abrumador. “Definitivamente me siento atrapado aquí”, me dijo. “Tenemos un nuevo bebé y está esperando que bajen las tarifas para poder conseguir su propia habitación. Tendrá que compartir con sus hermanas hasta entonces”.

Las elecciones individualmente racionales, en conjunto, están causando un enorme problema. Incluso si no compraron, millones de propietarios refinanciaron durante los años de tasas bajas. Por primavera de 2022El 92,8 por ciento de los propietarios de viviendas tenían una tasa hipotecaria inferior al seis por ciento. Seis de cada diez los propietarios de viviendas todavía tienen una hipoteca por debajo del cuatro por ciento.

Las hipotecas a tasa fija son en realidad ajustables gracias a la fácil disponibilidad de opciones de refinanciamiento, pero sólo en una dirección. Los prestatarios refinancian para reducir sus pagos, por lo que los ajustes de las tasas son casi exclusivamente a la baja. cuando un comprador refinanciarEn términos generales, el nuevo banco emite una nueva hipoteca y liquida la hipoteca original. El prestamista original recibe de vuelta el capital para prestar al 7 por ciento, en lugar de esperar a que una hipoteca a 30 años llegue al ahora miserable 2,8 por ciento. Como ocurre con otras transacciones voluntarias, todas las partes se benefician.

Una tasa hipotecaria baja es muy deseable e intransferible. Una vez “fijada”, una tasa hipotecaria comparativamente baja funciona como un ancla emocional y económica. Es menos probable que los propietarios de viviendas asciendan en la escala de propiedades (desalojen su casa inicial para mudarse a una más grande o a un distrito escolar más deseable), y también es menos probable que reduzcan su tamaño y se muden cuando sus necesidades cambien. Tanto la oferta (viviendas existentes que entran al mercado) como la demanda (personas que buscan una nueva) se ven suprimidas por el bloqueo de las tasas hipotecarias. El mercado inmobiliario se estanca.

Esto ayuda a explicar por qué, a partir de agosto de 2024, el inventario de viviendas en venta en EE. UU. se mantiene 38 por ciento de descuento su pico de julio de 2016 y un 26 por ciento por debajo de donde estaba en agosto de 2019.

¿Qué tan altos son los costos de la fijación de una hipoteca? De acuerdo a investigación por los economistas Jack Liebersohn y Jesse Rothsteinuna brecha de 2,7 puntos porcentuales entre las tasas de interés fijadas y las vigentes eleva el saldo hipotecario promedio –el “precio” de la mudanza- en $49,400. Na Zhao, economista con la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, encontró que un aumento en las tasas hipotecarias vigentes de 100 puntos básicos aumenta el ingreso anual requerido para calificar para un préstamo en $10,000. Cada uno de esos aumentos (de una tasa de interés de 4,0 a 5,0, o de 5,5 a 6,5) “deja a aproximadamente cinco millones de hogares adicionales fuera del mercado para una vivienda al mismo nivel de precio o similar”. Sólo una de cada cinco familias estadounidenses gana lo suficiente para calificar para viviendas de precio medio con un interés del siete por ciento.

En una época económica turbulenta, mudarse presenta un costo importante que puede evitarse por completo aguantando al menos unos cuantos años más a una tasa de liquidación fijada por la pandemia. Los propietarios de viviendas que enfrentan esos incentivos tienen más probabilidades de quedarse.

Los datos confirman que la movilidad disminuye a medida que aumentan las tasas hipotecarias. Liebersohn y Rothstein calcularon que el bloqueo de tasas desalentó 660.000 movimientos en 2023, un pérdida de peso muerto a la economía de 17 mil millones de dólares ese año.

El bloqueo hipotecario reduce la movilidad laboral

A medida que el mercado inmobiliario se bloquea, también lo hace la movilidad laboral. Alguien que compró una casa típica a una tasa típica en 2016 (3,5 por ciento) pagaría casi un 40 por ciento más cada mes, si sacara una nueva hipoteca sobre una casa idéntica a la tasa ahora común de alrededor del 7 por ciento. Un estudio situó el aumento anual en los pagos hipotecarios en $5,000 al mudarse a una casa nueva aproximadamente equivalente, pero dado el aumento del precio de las viviendas y los impuestos a la propiedad, eso probablemente sea conservador.

Investigadores Julia Fonseca y Lu Liu Según el informe, “el bloqueo hipotecario modula la asignación geográfica de la mano de obra y conduce a un desajuste entre trabajadores y empleos, ya que algunos hogares renuncian a oportunidades de empleo mejor remuneradas debido al costo financiero impuesto por el bloqueo hipotecario”. Los hogares confinados tenían la mitad de probabilidades de mudarse en respuesta al crecimiento potencial de los salarios.

La diferencia favorable en salario o costo de vida debe ser proporcionalmente mayor para atraer a alguien a aprovechar su potencial mudándose a una nueva ciudad, o incluso al otro lado de la ciudad. Otro dedo en la balanza: es menos probable que las tasas hipotecarias fijas se transfieran hacia o desde el trabajo por cuenta propia, y la disponibilidad de trabajos desde casa también puede hacer que las personas sean menos propensas a mudarse.

Alternativas internacionales

Otros países han experimentado formas de aliviar el bloqueo. En el Reino Unido y Canadá, muchas hipotecas son portátillo que significa que básicamente puede transferir los términos de su hipoteca de una propiedad existente a una nueva. Los estadounidenses, en general, obtienen una hipoteca para una propiedad en particular y deben empezar de nuevo, con una nueva tasa de interés y condiciones de pago, para comprar otra propiedad posterior. Otras hipotecas internacionales son asumiblelo que significa que puede vender su hipoteca, con sus bajas tasas favorables, a un comprador junto con la propiedad. Los propietarios-ocupantes individuales deben calificar según los términos del préstamo originales. ¿Dónde encontramos hipotecas asumibles en Estados Unidos? Entre los emitidos por el Administración Federal de Vivienda (FHA), el Departamento de Asuntos de veteranos (VA) y algunos Ministerio de agricultura (USDA) préstamos.

La compleja red de regulaciones que rodean los préstamos hipotecarios pone estas opciones fuera del alcance de la mayoría de los estadounidenses, o al menos de aquellos que compran sin la ayuda del gobierno federal. La Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda, en nombre de Fannie Mae y Freddie Mac, dijo El New York Times y banquero americano a principios de este año que las opciones hipotecarias portátiles “no están bajo consideración” para el público en general. Los tiempos concluyó: «En este momento por ley no hay forma de separar ese préstamo de la propiedad que sirve como garantía y volver a vincularlo a una nueva propiedad».

Los rápidos cambios en las tasas hipotecarias hacen que los propietarios de viviendas se queden quietos, y los mercados inmobiliario y laboral sufren las consecuencias. Es menos probable que las personas se muden, ya sea a casas más grandes o a mejores empleos, lo que estanca la movilidad económica. Mientras que otros países han encontrado soluciones creativas de libre mercado para reducir el impacto del bloqueo hipotecario, el complejo entorno regulatorio de Estados Unidos mantiene estas opciones fuera del alcance de la mayoría de los compradores.

La portabilidad tiene sus propias peculiaridades, como plazos de préstamo más cortos y criterios de alta calificación. La portabilidad y la asumibilidad también plantean riesgos importantes para los inversores que compran hipotecas titulizadas. Poderosos grupos de interés, incluidas las instituciones financieras que actualmente imponen sus propias condiciones y los agentes hipotecarios que se benefician de la suscripción y sustitución de cada hipoteca reemitida, también desempeñan un papel en el mantenimiento del status quo. Dar a los estadounidenses un mercado hipotecario más libre y con más opciones podría beneficiar a la economía, pero requeriría un importante esfuerzo de lobby.

El bloqueo hipotecario es sólo un ejemplo más de las consecuencias inevitables, aunque no deseadas, de pedir a la Reserva Federal (o a cualquier otro grupo de mortales) que ejerza discreción en estos asuntos macroeconómicos. La Reserva Federal acaba de recortar la tasa en 50 puntos básicos y se espera que haga otro recorte antes de diciembre, pero los propietarios de viviendas seguirán sintiéndose atrapados en sus hipotecas, y la economía en general seguirá sintiendo la tensión creada por las recientes tasas artificialmente bajas. . Hasta entonces, podemos esperar menos carteles de «se vende» y más decisiones de «quedarse», ya que los incentivos financieros restringen la movilidad económica.