Más de tres décadas después de la independencia, la protección de la propiedad en Kazajstán sigue siendo débil: The Diplomat
ALMATY, KAZAJSTÁN — En 2013, Bakhyt Nurmuhambetova, una empresaria de la ciudad más grande de Kazajstán, Almaty, creía que estaba invirtiendo en algo parecido al sueño kazajo.
No sólo estaba invirtiendo los ingresos que tanto le costó ganar en propiedades inmobiliarias de primera calidad en la capital del país, Astaná, sino que lo estaba haciendo a tiempo para aprovechar la aglomeración prevista de turistas en la Expo internacional que Astaná iba a albergar cuatro años después. línea.
NurmuhambetovaLa parcela de 350 metros cuadrados del proyecto Expo City miraba directamente al lugar previsto para el pabellón principal. Tenía la intención de construir una tienda.
El complot le costó casi 95 millones de tenge, o poco más de 600.000 dólares en ese momento.
Pero NurmuhambetovaEl sueño de Kazajstán se convirtió en una pesadilla que duró una década, gracias a un patrón de acontecimientos que se han repetido una y otra vez en el mercado inmobiliario de Kazajstán, poniendo de relieve las débiles protecciones para los compradores y el comportamiento predatorio y oportunista por parte de los promotores tanto estatales como privados. .
El trabajo en el proyecto se estancó en 2014, cuando el promotor privado Azbuka Zhilya aparentemente se encontraba en dificultades financieras y no podía continuar con el proyecto. La construcción no se reanudó hasta 2020, tres años después de la Expo y cuatro años después de que el fundador de Azbuka Zhilya, el ex legislador Erkanat Taizhanov, abandonara el país.
En 2016Taizhanov fue detenido por la policía en Austria después de que Kazajstán emitiera una orden de arresto, pero después de un período bajo arresto domiciliario, lo dejaron en libertad.
Al año siguiente, la oficina del Fiscal General de Kazajstán reconoció que las autoridades austriacas todavía estaban esperando la entrega completa de un caso que acusaba a Taizhanov de defraudar a más de 2.000 inversores inmobiliarios en Expo City y varios otros desarrollos por una suma de más de 100 millones de dólares.
No está claro cuán activamente las autoridades están buscando su extradición.
En ese momento, Nurmuhambetova se había unido a una cooperativa de inversores de Expo City que llegó a un acuerdo con una empresa constructora respaldada por el gobierno, Elorda Kurylys Kompaniyasi (EKK), para completar el proyecto.
Se convenció al representante legal de Nurmuhambetova en la cooperativa, un familiar, para que firmara un acuerdo en su nombre en el que afirmaba que estaba de acuerdo en que era posible realizar cambios en el diseño del proyecto. El acuerdo también establecía que ella estaría dispuesta a aumentar su pago si como resultado de ello se ampliaban sus instalaciones.
Un avance rápido hasta el presente, y Nurmuhambetova está en la corte con el EKK.
En lugar de la propiedad orientada a la Expo que ella pagó, el promotor estatal le ha ofrecido tres locales separados apartados de la calle, siempre que pueda desembolsar 39 millones de tenge adicionales, o 88.000 dólares.
¿Su otra opción? Acepta un pago de poco más de 200.000 dólares y renuncia a sus intereses en el proyecto.
Al mismo tiempo, los terrenos del complejo que dan al frente fueron reasignados a otros compradores por un promotor privado con el que EKK firmó un acuerdo de asociación no explicado.
Y mientras que los inversores del proyecto inicial de Azbuka Zhilya se vieron obligados a aceptar terrenos de peor calidad, el promotor privado vende las propiedades que dan al frente por unos 750.000 dólares.
«He perdido 11 años de mi vida esperando que se completara la construcción», dijo Nurmuhambetova en una entrevista con The Diplomat.
“¿Es justo que ahora también tenga que perder al menos 300.000 dólares?”
Como hongos después de la lluvia
Si un empresario exitoso como Nurmuhambetova puede perder mucho con una inversión en el centro de la capital, entonces no sorprende que los kazajos más pobres y los compradores primerizos también sean vulnerables.
Para los sitios web de noticias provinciales, las historias de estafas en la construcción y peticiones de “dolshiki” (la palabra rusa para accionistas en proyectos inmobiliarios) son algo habitual.
Sin embargo, al ser las ciudades más grandes y centros de riqueza de Kazajstán, es lógico que Almaty y Astana hayan sido testigos de algunos de los mayores escándalos de construcción del país. El hecho de que estas historias de desgracias hayan ocurrido justo delante de las narices de las autoridades ha dado lugar inevitablemente a la sospecha de que funcionarios sin escrúpulos están de alguna manera involucrados en el acto.
Impulsado por el aumento de los precios de la energía, Kazajstán comenzó a experimentar un crecimiento económico masivo a principios de siglo, con un efecto en cadena para el mercado inmobiliario. De un año a otro, los precios de los inmuebles subieron enormemente.
En 2005, el inmueble más caro de Almaty rondaba los 2.000 dólares por metro cuadrado: una serie de cabañas cerca de un exclusivo club de bienestar controlado por la hija del entonces presidente Nursultan Nazarbayev, Alia Nazarbayeva. Al año siguiente, esa cifra máxima había aumentado a alrededor de 6.000 a 7.000 dólares.
En el primer semestre de 2007, la cifra de las primas se acercaba a los 10.000 dólares, en un momento en que los costos en las regiones no elitistas se habían disparado a entre 2.000 y 3.000 dólares.
El ajuste de cuentas no se hizo esperar.
En la segunda mitad de 2007, las repercusiones de una brutal crisis financiera global originada en Estados Unidos llegaron a Kazajstán, haciendo estallar la burbuja inmobiliaria local.
Los bancos kazajos dejaron de otorgar préstamos para hipotecas sin garantía casi instantáneamente, privando a los promotores de ventas y ahuyentando a los compradores. Cuando las empresas constructoras perdieron sus largas líneas de crédito y quebraron, el gobierno formó comisiones.
Las autoridades reconocieron que decenas de miles de compradores se habían visto afectados y gastaron varios cientos de millones de dólares en apoyo a los bancos y algunas empresas del sector.
Los compradores, generalmente en forma de cooperativas, lograron ganar sentencias judiciales que les permitieron asumir la propiedad de proyectos a medio construir, pero no recibieron compensación por el tiempo perdido y, en algunos casos, carecieron de espacio habitable alternativo mientras tanto.
Pero todavía tenían que encontrar a alguien que terminara el trabajo. Como resultado, algunos de los que invirtieron en 2006-2007 tuvieron que esperar hasta una década para recibir sus viviendas, mientras que alrededor de 2012-2013 comenzó un nuevo auge, esta vez centrado en el capital.
¿Negligencia o colusión de las autoridades?
Se suponía que la Ley “Sobre Participación Compartida (Tenencia Accionaria) en la Construcción”, aprobada en 2016, mejoraría la protección de los compradores. Estableció estipulaciones estrictas para los promotores privados, quienes, según sus disposiciones, sólo deberían poder atraer capital anticipado de posibles compradores si se cumplen esas estipulaciones.
Los promotores deberían poder demostrar que poseen un terreno para construir, que tienen un permiso de construcción de agencias gubernamentales y que poseen una garantía de un banco de que la construcción se completará.
Pero la ley no ha logrado lo que se propuso.
en un entrevista con Atameken Business News A finales de 2016, un miembro de la comisión gubernamental del ayuntamiento de Astana sobre problemas relacionados con la promoción de viviendas afirmó que cinco casos de fraude que involucraban a promotores habían afectado a unos 10.000 compradores solo en Astana.
La miembro de la comisión, Tatiana Chursina, citó como ejemplo el caso de Bakytzhan Toimbetov, un desarrollador que fue encarcelado después de que su empresa tomó dinero de los accionistas para seis desarrollos de viviendas con nombres como “Praga” y “Tokio”, pero no logró avanzar en ninguno de ellos.
“La investigación concluyó que Toimbetov invirtió el dinero de los accionistas en el negocio de restauración de Almaty. Como explicó ante el tribunal, dado que el negocio de la restauración es muy rentable, tenía previsto utilizar los beneficios para la construcción de la urbanización. Además, también invirtió en una fábrica”, dijo Chursina al medio.
Sin embargo, ¿qué pasa con las autoridades? Después de todo, la ley estipula que los promotores deben demostrar la propiedad del terreno para el proyecto propuesto, tener los permisos pertinentes de las agencias gubernamentales y garantías bancarias antes de atraer compradores. ¿Cómo es posible que las autoridades no supieran que una promoción de viviendas anunciada en vallas publicitarias gigantes no cumplía estas disposiciones?
¿En qué momento el abandono se convierte en complicidad?
Una cosa está clara: tanto las empresas constructoras estatales como las empresas privadas que subcontratan para ganar mucho dinero en el proceso de finalización de desarrollos habitacionales.
En muchos casos, cooperativas como la Nurmuhambetova se unió y se ve obligada a hacer las paces con cambios de diseño que hacen que el proyecto sea más rentable y el desarrollo menos cómodo para vivir o hacer negocios.
Fuentes del sector indican además que las empresas constructoras encargadas de finalizar los proyectos también tienen antecedentes de sacar dinero del presupuesto para elementos ya terminados en la primera obra.loper – en otras palabras, robar.
Desde que EKK intervino, junto con su socio del sector privado Qazaq Invest Build, los costes de construcción en el complejo anteriormente conocido como Expo City se han disparado. Este hecho se refleja en dos documentos – uno titulado Contrato No. 47 y el otro una adenda a ese contrato – revisados por este autor y firmados por Qazaq Invest Build y la cooperativa de vivienda.
Los documentos muestran que los costos de construcción en el lapso de poco más de dos años (entre febrero de 2020 y mayo de 2022) aumentaron un 76 por ciento en moneda local y más del 50 por ciento en términos reales. Costos básicos para la realización del pro.El proyecto asciende ahora a más de 300.000 tenge por metro cuadrado, sin incluir los costes de paisajismo y conexión a la infraestructura.
Las empresas de construcción privadas que este autor entrevistó este año dijeron que sería posible construir una urbanización de este tipo desde cero y obtener ganancias si los costos se fijaran entre 180.000 y 190.000 tenge por metro cuadrado.
Además, la adenda de 2022 incluye una asignación del equivalente a alrededor de 6 millones de dólares para estacionamiento subterráneo, a pesar de que el estacionamiento subterráneo ya estaba construido.
El año pasado, EKK se negó a conceder una entrevista a este autor sobre el tema del proyecto Expo City. En una respuesta escrita, la empresa alegó que la negativa se debía a una apretada agenda. Además, la empresa prometió que la construcción estaría terminada en el primer semestre de este año. Al parecer, eso no ha sucedido.
El autor también se ha puesto en contacto con Qazaq Invest Build, cuyo beneficiario final, Salamat Akhmetov, es consejero del ayuntamiento de Astana y representante del partido gobernante de Kazajstán, Amanat. Al momento de la publicación no ha habido respuesta.