Contribución de los invitados: “La inmigración y los precios de la vivienda en Estados Unidos: el papel de la heterogeneidad geográfica y de los inmigrantes”
Hoy nos complace presentar una contribución invitada de James Cabral (Universidad de Toronto) y Walter Steingress (Universidad de Wisconsin). Las opiniones expresadas son exclusivas de los autores y no necesariamente representan las instituciones con las que están asociados.
En los últimos años, muchas economías avanzadas han visto un aumento de la inmigración, lo que ha provocado debates sobre sus impactos económicos, particularmente en los precios de la vivienda y los alquileres. Esta breve nota presenta un resumen de nuestro artículo reciente (Cabral y Steingress, 2024) sobre el efecto de la inmigración en los precios locales de la vivienda y los alquileres en los Estados Unidos.
1. Canales de Impacto:
Hay varios canales a través de los cuales la inmigración puede afectar los precios locales de la vivienda y los alquileres.
- Los nuevos inmigrantes que llegan a Estados Unidos necesitan vivienda y, por lo tanto, aumentan la demanda, lo que ejerce una presión al alza sobre los precios de la vivienda.
- La magnitud de este shock de demanda dependerá de la composición de habilidades de los inmigrantes, ya que los inmigrantes más educados tienden a tener ingresos más altos y pueden permitirse viviendas más caras en comparación con los inmigrantes menos educados.
- La magnitud de este shock de demanda dependerá de las condiciones subyacentes de la oferta del mercado inmobiliario local. Si los inmigrantes llegan a un mercado inmobiliario donde la oferta puede expandirse, el impacto sobre los precios de la vivienda será atenuado en relación con un mercado inmobiliario donde es más difícil agregar viviendas.
2. Análisis empírico:
Nuestro análisis empírico se basa en datos detallados a nivel de condado para el período 1985-2019. Para garantizar una asociación causal entre la inmigración y los precios de la vivienda, empleamos un instrumento de cambio compartido basado en la composición de ascendencia de los residentes en cada condado de EE. UU. siguiendo a Terry et al (2023). Este instrumento aprovecha la composición de la ascendencia de los residentes, así como el momento y el tamaño de la afluencia nacional de inmigrantes de un país de origen coincidente con la ascendencia para predecir los flujos actuales de inmigrantes a un condado determinado en los Estados Unidos.
3. Principales hallazgos:
- Las entradas de inmigración equivalentes al 1% de la población de un condado están asociadas con un aumento del 3,5% en los precios medios de la vivienda y un aumento del 2,0% en los alquileres.
- El impacto varía significativamente según los niveles educativos relativos de los inmigrantes y las condiciones locales de oferta de vivienda (ver Figura 1).
- En el condado con la emisión más restrictiva de permisos de construcción que reciben inmigrantes con el nivel más alto de educación, una afluencia de inmigrantes del 1 por ciento de la población del condado aumentaría los precios de la vivienda entre un 6 y un 8 por ciento.
- En el condado con la emisión de permisos de construcción menos restrictiva y el nivel más bajo de educación de inmigrantes, una afluencia de inmigrantes del 1 por ciento de la población del condado reduciría los precios de la vivienda entre un 0 y un 2 por ciento en relación con un condado que no recibió inmigrantes.
Figura 1: Distribución del impacto estimado en el precio de la vivienda
Notas: La figura representa el impacto promedio estimado de los nuevos inmigrantes durante el período de la muestra obtenido a partir de las estimaciones presentadas en la columna (3) de la Tabla 2 en Cabral y Steingress (2024).
4. Impacto general:
Armados con los efectos estimados de los inmigrantes sobre los precios de la vivienda y los flujos de inmigración observados, podemos calcular la contribución implícita del modelo de la inmigración a los cambios observados en los precios de la vivienda en Estados Unidos.
- El impacto general de la inmigración en el crecimiento de los precios de la vivienda es mínimo y contribuye menos del 2 por ciento al aumento. La razón principal es que la inmigración sólo representa una pequeña fracción de los cambios de la población local.
- Cuando aplicamos nuestras estimaciones a los cambios de población dentro de Estados Unidos y tomamos en cuenta los cambios en la composición educativa de los condados, nuestro modelo puede explicar el 59% del cambio observado en los precios de la vivienda local y el 47% del cambio observado en los precios de alquiler.
5. Conclusión:
Nuestro análisis sugiere que la inmigración a Estados Unidos tiene un impacto significativo pero variado en los precios de la vivienda local, dependiendo de las condiciones locales y las características de los inmigrantes. La afluencia de inmigrantes sirve como una herramienta útil para identificar los efectos causales de los movimientos de población sobre los precios de la vivienda, proporcionando información sobre cómo los movimientos de población nacionales e internacionales afectan el mercado inmobiliario local. En general, nuestros resultados sugieren que el principal culpable del crecimiento de los precios de la vivienda en los Estados Unidos es el movimiento de población dentro del país entre los condados del país.
Esta publicación escrita por Jaime Cabral y Walter Steingress.