Los alquileres siguen siendo más altos que antes de la pandemia y los programas de asistencia se están agotando

Cleveland es una de las ciudades más pobres en el país. Está lejos de las costosas ciudades costeras como Nueva York y San Francisco, donde los alquileres astronómicamente altos son comunes. Cleveland no encaja en el estereotipo de ciudad a la que la gente quiere mudarse; de hecho, ha sido perdiendo población desde la década de 1950. Pero desde 2020, ha habido algunas fluctuaciones salvajes en el mercado de alquiler. Incluso en muchas ciudades que antes eran asequibles, los alquileres siguen subiendo, estirando los presupuestos de más familias y extendiendo un problema principalmente costero a casi todas las partes del país.

Incluso cuando la pandemia pasa a una fase de mantenimiento, las familias de Cleveland todavía se enferman, siguen teniendo dificultades financieras y siguen buscando ayuda para encontrar viviendas asequibles y pagar sus alquileres, dijo Julie Wisneski, directora del programa de estabilidad de vivienda de United Way of Greater. Cleveland.

La mayoría de los clientes de su organización luchan por sobrevivir con bajos ingresos, dijo. Cuando pueden encontrar lugares con alquiler que técnicamente puedan pagar, esas propiedades suelen estar en mal estado. “Hay pintura con plomo, ventanas rotas, escaleras rotas, problemas de plomería”, dijo. Para los clientes de Wisneski, poder pagar el alquiler no sirve de mucho si el apartamento no es un lugar seguro para vivir. «La falta de viviendas asequibles es tan grave en Cleveland en este momento», dijo.

Mientras que los alquileres de nuevos arrendamientos medidos por Zillow y otros sitios de listado de apartamentos finalmente comenzó a caer A nivel nacional a finales de 2022, la caída se produjo solo después de un año de aumentos históricos de alquileres a nivel nacional a lo largo de 2021. (El índice de precios al consumidorque encuesta una muestra de propietarios e inquilinos e incluye renovaciones, aún no ha mostrado una caída.) Los efectos de los cierres de COVID-19, los movimientos interurbanos realizados al comienzo de la era del trabajo desde casa y la inflación récord empeoraron aún más el problema de larga data del aumento de los alquileres. Hoy en día, los alquileres siguen siendo mucho más altos en muchas ciudades que antes de la pandemia, incluso en algunas ciudades que antes eran más asequibles. Ahora, con la economía preparada para borde de una recesiónlos programas establecido durante la pandemia ayudar familias poder pagar alojamiento son expirando.

En los años previos a la pandemia, los alquileres aumentaron constantemente en todo el país en un promedio de alrededor del 4 por ciento año tras año, según datos de Zillow de las 100 áreas metropolitanas más grandes de EE. UU. que se remontan a 2015. (ZORI) es una métrica para medir los cambios en los alquileres solicitados de la misma unidad de alquiler a lo largo del tiempo, lo que ayuda a explicar algunas de las diferencias en la calidad entre las unidades de alquiler disponibles. Los datos de ZORI se excluyeron si no había datos suficientes sobre el alquiler o si había demasiado ruido que daba lugar a cálculos poco fiables. Además, a varias áreas metropolitanas les faltaban datos al menos durante un mes, incluidas Nueva York, Boston y San Francisco en agosto y septiembre de 2020. El valor en dólares se ajusta para que coincida con el valor del dólar para el mes correspondiente. Las 100 áreas metropolitanas más grandes están clasificadas según su población en el censo de 2010.

«>¹ Sin embargo, vale la pena mencionar que, si bien el índice de alquileres de Zillow es una métrica utilizada con frecuencia para medir los cambios en los alquileres, los conjuntos de datos de los sitios web de listados de apartamentos son no es un reflejo perfecto de las experiencias de los inquilinos en el terrenoy empresas como Zillow no son observadores neutrales del mercado de alquiler. Los índices de alquiler de Zillow y otros pueden diferir mucho, en gran medida debido a la inflación de los alquileres entre los nuevos inquilinos en lugar de entre los que renuevan. como se describe en este documento de trabajo por la Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU. Dicho esto, las tendencias generales capturadas por el índice de Zillow son principalmente en línea con otros conjuntos de datos.

A ese ritmo previo a la pandemia, los alquileres ya habían sido cada vez más inasequible para las familias promedio durante décadas. Luego vino el COVID-19. En primer lugar, Los alquileres cayeron en muchas ciudades. porque la gente se quedó en casa y movimientos retrasados de otro modo podrían haberlo hecho. Pero después de que se disiparon los shocks iniciales, la movilidad se disparó. Las personas que habían retrasado sus mudanzas el año anterior hicieron las maletas, al igual que las personas que se divorciaron o separaron de compañeros de cuarto de los que estaban hartos, los jóvenes que retrasaron la salida de la casa de sus padres y las personas que abandonaron las ciudades caras para conseguir más espacio por menos. dinero en otra parte.

La pandemia “aumentó considerablemente la importancia del hogar”, dijo Chris Herbert, director gerente del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard. “Para todos los que vivían, trabajaban, estudiaban desde casa y gran parte de su vida social era en casa, el valor de tener un lugar para reunirse era mucho más importante”.

Esta tendencia afectó más a algunas regiones que a otras. ciudades en el Montaña Oestecomo Boise, Idaho y Las Vegas, así como aquellos en el Sun Belt, como en Florida, experimentaron enormes aumentos en los alquileres. Hasta el verano de 2021, los alquileres en Boise y Las Vegas fueron aproximadamente entre un 20 y un 26 por ciento más altos que en los mismos momentos del año anterior. En Cape Coral, Florida, los alquileres año tras año aumentaron un 33 por ciento en enero pasado, después de meses de aumento. Y a finales de agosto de 2021, Allentown, Pensilvania, registró precios de alquiler casi un 18 por ciento más altos que 12 meses antes. Ahora algunas de estas ciudades están experimentando las mayores desaceleraciones en la tasa de aumento de los alquileres.

Florida ha sido durante mucho tiempo un estado popular para mudarse, pero esa tendencia se amplificó durante la pandemia. En muchas ciudades de Florida, los alquileres durante el verano de 2021 aumentaron entre un 20 y un 30 por ciento con respecto al mismo momento del año anterior.

El mercado de casas vacacionales también experimentó un auge, lo que hizo subir los alquileres en comunidades turísticas más pequeñas, como Cabo Cod, Massachusettsy Ciudades cercanas a estaciones de esquí en los estados occidentales.. Los alquileres aumentaron demasiado para que los trabajadores con salarios bajos y los trabajadores estacionales en esas áreas pudieran pagarlos.

Pero en ciudades como Cleveland, los aumentos de alquiler aumentaron más tarde. Si bien nunca alcanzaron las mismas alturas que algunas de las ciudades con mayor auge en 2021, sus aumentos han durado más y, en general, ahora están aumentando con menos rapidez. Hacia finales de 2022, los aumentos de alquiler año tras año no fueron tan altos como a principios de año: los alquileres en Louisville, Kentucky, aún aumentaron un 11,2 por ciento en noviembre de 2022, en comparación con 12 meses antes: un modesto 0,1 por ciento. menos que durante el mes anterior. Los alquileres interanuales en noviembre también aumentaron un 10,6 por ciento en Kansas City, Missouri, un 0,3 por ciento menos que en octubre; y aumentaron un 8,3 por ciento en Cleveland, un 0,7 por ciento menos.

Tiene sentido que algunas de estas ciudades no estén viendo caer los alquileres tan rápidamente, dijo Rob Warnock, investigador asociado senior de Apartment List, un mercado en línea para publicar apartamentos. «No experimentó los mismos aumentos dramáticos que Florida, por lo que ahora es la última parte del país hacia la que la gente mira cuando siente que puede ir a algún lugar y conseguir un trato».

Los aumentos de precios en los índices utilizados por empresas como Zillow y Apartment List son para nuevos contratos de alquiler, lo que significa que los aumentos que capturan golpear más fuerte a los nuevos inquilinos. Pero también pueden afectar a los inquilinos existentes, al afectar su poder de negociación con los propietarios actuales o limitar su capacidad para mudarse de un apartamento malo o inadecuado, como las condiciones que describió Wisneski.

Estas fuerzas empujan a las personas que luchan con ingresos muy bajos hacia áreas cada vez más marginales, dijo Josiah Quarles, director de organización y defensa de la Coalición para las Personas sin Hogar del Noreste de Ohio. Quarles trabaja para organizar grupos de inquilinos en Cleveland y dice que tuvo que dejar de trabajar en algunos edificios porque cree que no son seguros para los inquilinos y sus organizadores.

Los datos de alquiler de Zillow no captan tales complejidades y pueden hacer que los alquileres parezcan más asequibles de lo que realmente son.

Algunas de las tendencias que ahora afectan a los clientes de Quarles comenzaron durante la crisis inmobiliaria y la Gran Recesión, y luego se aceleraron durante la pandemia, dijo. Como él dijo, los inversores comprarían viviendas baratas en ciudades como Cleveland y las alquilarían a precios de mercado sin gastar dinero en mantenimiento. «La gran mayoría de las compras en el lado este de Cleveland son compras de inversores», dijo. «Así que estamos viendo gente… que está pagando la misma cantidad que habrían pagado hace cinco años por un lugar, excepto que ahora el lugar es en realidad un edificio abandonado». Agregó que se estaban realizando importantes inversiones en unidades de alquiler de alto nivel, lo que ha dejado a la gente buscando los pocos lugares asequibles a donde ir.

En algunas ciudades, los precios siguen siendo un 30 por ciento más altos que antes de la pandemia, dice Warnock. “[That is] Ciertamente no es algo que una persona común y corriente pueda simplemente absorber”.

Si los alquileres vuelven a la normalidad anterior a la pandemia, todavía estaremos en una situación difícil para muchas familias. En 2019, el porcentaje de inquilinos que gastaron más del 30 por ciento de sus ingresos en alquiler y servicios públicos (un punto de referencia de “asequibilidad”) fue el 46 por cientosegún el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard. Lo nuevo es que un número creciente de inquilinos de ingresos medios también están luchando para afrontar los costos de la vivienda. Entre 2014 y 2019, la proporción de inquilinos de clase media (es decir, aquellos con ingresos entre $ 30 000 y $ 74 999) cuyos costos de vivienda eran más altos que ese punto de referencia aumentó 4 puntos porcentuales, hasta el 41 por ciento.

Pero incluso cuando más personas en más lugares están luchando… de repente hay menos apoyo. Muchos de los programas de ayuda por el COVID-19 han quedará sin dinero.

Algunas ciudades han intentado llenar ese vacío. El verano pasado, el Ayuntamiento de Cleveland aprobó una ordenanza que detiene el proceso de desalojo si un inquilino puede pagar el monto total del alquiler atrasado y los cargos por pagos atrasados ​​antes de la fecha de la corte. votantes en ciudades y estados alrededor del país aprobó ordenanzas de estabilización de alquileresque impiden que los propietarios aumenten las tarifas más de un cierto porcentaje sobre los inquilinos existentes. San Petersburgo, Floriday algo comunidades en cabo cod y California También están tratando de facilitar la construcción de unidades de vivienda auxiliares independientes en propiedades existentes, que podrían alquilarse a personas solteras o familias pequeñas.

Pero esas son soluciones graduales a un problema fundamental que persiste: hay No hay suficientes viviendas para que la gente viva.y se ha vuelto más inasequible para un sector más amplio de estadounidenses. Una recesión, si ocurriera, afectaría aún más a los inquilinos, y más familias quedarían atrapadas en el mercado de alquiler mientras las tasas de interés se mantuvieran altas. Es un gran problema que se ha estado gestando en todo el país durante décadas y que ahora es más visible.