Preservar la historia arquitectónica con incentivos, no prohibiciones
Long Island, Nueva York, es mejor conocida por sus playas y sus lujosas propiedades inmobiliarias. Cualquiera que visite la isla puede ver la clara inspiración de historias como El gran Gatsby y Mandíbulas. Una atracción menos conocida es el McDonald’s del pueblo de New Hyde Park. El año pasado Compendio arquitectónico listado el New Hyde Park McDonald’s como uno de «Los 13 McDonald’s más bellos del mundo».
Conocido localmente como el McMansióneste McDonald’s es un hito histórico de dos pisos que data de 1795. Esta mansión de estilo georgiano sin duda es adecuada para una fiesta de Gatsby. Pero la forma en que surgió este McDonald’s –la regulación– ofrece una lección sobre cómo preservar la arquitectura y cómo no hacerlo.
Cuando McDonald’s compró la propiedad, en 1985, el edificio estaba gravemente deteriorado. El propietario y operador actual, Jack Bert, anotado«Antes de 1991, era una casa en ruinas en un terreno muy baldío».
McDonald’s intentó desarrollar la propiedad, pero los lugareños se opusieron. Después de una batalla legal de tres años, a la propiedad se le concedió una designación histórica. Luego, McDonald’s llegó a un acuerdo con el pueblo para renovar el edificio de modo que pudiera funcionar como una franquicia de McDonald’s manteniendo una apariencia histórica. El resultado es la McMansion que todavía funciona hoy.
Si bien esta historia parece haber tenido un final feliz, los hitos históricos pueden tener consecuencias negativas más amplias en otros casos. E incluso en este caso, la batalla legal de tres años parece un lamentable desperdicio de recursos a la luz de una alternativa mejor: comprar voluntariamente el estatus de monumento a los propietarios.
En la mayoría de los estados, distritos historicos se crean mediante ordenanzas de zonificación y tienen el poder de regular el desarrollo y las renovaciones. Algunos estados incluso permiten a los gobiernos locales marcar una propiedad individual en contra de la voluntad del propietario.
En muchos casos, los lugareños que se oponen a las nuevas viviendas utilizan estratégicamente monumentos históricos para bloquear la reurbanización. En Denver, Colorado, activistas obstruido la construcción de un edificio de apartamentos de ocho pisos en el centro de la ciudad destacando un restaurante de la década de 1960. En Seattle, ellos cerca de detuvo la remodelación de un Denny’s abandonado al marcarlo como un punto de referencia. Phoenix, Arizona ha bloqueado la remodelación de una antigua lavandería industrial a pesar de que los propietarios dicen que costaría 10 millones de dólares solo ponerla a tono con el código.
La preservación histórica no es un mal objetivo, pero cuando los conservacionistas señalan propiedades a pesar de las enérgicas objeciones de los propietarios, casi siempre es una mala idea.
Los propietarios ya tienen fuertes razones para preservar las estructuras históricas. El gobierno federal proporciona generosos incentivos fiscales para la conservación y rehabilitación de edificios históricos. Además, Nueva York ofrece créditos fiscales y subvenciones directas a propietarios de propiedades históricas. Por ejemplo, una propiedad histórica puede calificar para un crédito fiscal histórico para propietarios de viviendas del 20 por ciento del estado de Nueva York o un crédito fiscal histórico del 20 por ciento para propiedades que generan ingresos, más el crédito fiscal federal de rehabilitación del 20 por ciento para propiedades que generan ingresos. Además, la propiedad puede solicitar una subvención de Preserve New York para cubrir hasta 80 por ciento de los costos del proyecto de restauración. En el año fiscal 2024, se asignó a la Oficina de Parques, Recreación y Preservación Histórica $200 millones en financiación de capital para “restaurar y reparar sitios y parques históricos”.
Sin embargo, en última instancia, estos incentivos fiscales se pagan con el dinero de los impuestos. Los propietarios de propiedades históricas disfrutan de los beneficios de los créditos fiscales, mientras que los contribuyentes, muchos de los cuales no viven cerca de la propiedad histórica, deben soportar el costo en forma de impuestos más altos para financiar estos programas.
Más allá de los incentivos fiscales, la designación histórica puede aumentar el valor de las propiedades. Monumentos históricos nacionales disfrutar una prima cuando salen a la venta. A estudiar de las casas de Baton Rouge que han recibido designaciones históricas locales descubre que también valen más. En particular, estas designaciones aumentaron el valor de las propiedades en parte porque no tienen restricciones de desarrollo.
Estudios de regulaciones históricas que hacer Las medidas que restringen la reurbanización suelen tener efectos mixtos sobre el valor de las propiedades. Por ejemplo, un influyente estudio de la ciudad de Nueva York encontró que las designaciones de distritos históricos sólo elevaban el valor de las propiedades donde las restricciones de densidad residencial no eran vinculantes. En otras palabras, cuando se obliga al propietario de una propiedad a conservar un edificio histórico incluso cuando sería mucho más rentable construir casas allí, se destruye el valor de la propiedad.
El mayor problema con las regulaciones sobre hitos históricos es un problema de conocimiento. No sabemos cuánto valora el propietario de una propiedad los usos alternativos de esa propiedad. Si en cambio un gobierno local negociado Con el propietario, podríamos evaluar adecuadamente si los beneficios del estatus histórico superan los costos que se deben pagar para comprar el derecho. Sin esa señal de precio, corremos el riesgo de destruir mucho valor. En algunos casos, los beneficios de reurbanizar un sitio histórico pueden ser enormes.
Deberíamos ser especialmente reacios a prohibir viviendas nuevas en lugares que sufren escasez de ellas. Si bien los neoyorquinos en general están huyendo del estado, gran parte de la ciudad de Nueva York y Long Island siguen siendo áreas de alta demanda. No sorprende que la gobernadora Kathy Hochul y la legislatura hayan estado considerando medidas estatales para promover la construcción de viviendas por parte del sector privado. Sacar al gobierno del proceso cambiando las regulaciones de zonificación anticuadas es el mejor camino para resolver la escasez de viviendas. Una pequeña pieza del rompecabezas deberían ser los monumentos históricos y la reforma del distrito.
En lugar de permitir que los gobiernos locales prohíban más o menos a voluntad la reurbanización de estructuras supuestamente históricas, el Estado podría exigirles que negocien los derechos de desarrollo. Un sistema aún mejor podría ser dejar todo el asunto en manos de compradores y vendedores en el mercado libre, especialmente porque, como hemos visto, los propietarios pueden disfrutar de un aumento en el valor de la propiedad al preservar un sitio histórico certificado. Además, ajustar el código tributario para que las propiedades con una designación “histórica” no se vean favorecidas sobre otras. El primer paso sería dejar de poner toda la carga de la preservación histórica en los propietarios, que tienen todo el derecho a tratar de ganarse la vida honestamente en sus tierras.