Ciudades de EE. UU. que luchan con las oficinas vacantes: St. Louis en Doom Loop, Nueva York apunta a conversiones residenciales
El mercado de oficinas de la ciudad de Nueva York está estancado con la tasa de desocupación estancada en un nivel récord, y la mejor esperanza de mejora en el futuro cercano depende de si el gobernador y la legislatura pueden llegar a un acuerdo sobre una legislación para acelerar la conversión de espacio de oficinas en viviendas.
Los informes emitidos la semana pasada por las grandes empresas inmobiliarias de la ciudad muestran que el 20% de los 463 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas en Manhattan está vacío. Otro 5% es el llamado espacio de subarrendamiento, lo que significa que está ocupado pero disponible para cualquiera que quiera quitárselo al inquilino o está vacío pero el inquilino paga el alquiler hasta que expire el contrato de arrendamiento.
Hay algunos signos de mejora en Midtown, pero la tasa de desocupación sigue siendo alta y los alquileres bajos, y la situación es mucho peor en otras partes del distrito.
“Está Midtown y luego está todo lo demás”, dijo Michael Slattery, gerente de investigación de la firma inmobiliaria CBRE. “Hay focos que han empezado a recuperarse. Park Avenue tiene una tasa de disponibilidad de un solo dígito”.
El débil mercado de oficinas continúa obstaculizando la economía de la ciudad, a pesar de que el empleo total ha vuelto a su nivel prepandémico. A largo plazo, se espera que la ciudad reduzca el valor de muchos edificios de oficinas, lo que podría costarle mil millones de dólares en ingresos fiscales, según el contralor de la ciudad, Brad Lander. Si bien son significativos, los mil millones de dólares representan sólo alrededor del 1% del presupuesto total.
Si bien la tasa general de desocupación del 20,1% al final del primer trimestre se mantuvo en un nivel récord, según CBRE, las cifras del centro y Midtown South fueron mucho peores.
La tasa de desocupación del centro se acerca al 23%. Los nuevos arrendamientos totalizaron sólo unos 600.000 pies cuadrados en los primeros tres meses del año, un tercio del promedio a largo plazo, y la mayoría de ellos fueron para oficinas pequeñas. Un tercio de todo el espacio de oficinas está disponible para subarrendamiento.
La tasa de desocupación en Midtown South aumentó a un nivel récord de más del 24% a medida que disminuyeron los arrendamientos. Si bien Nueva York sólo ha visto despidos modestos por parte de las grandes empresas tecnológicas en comparación con lo que ha sucedido en la costa oeste, las empresas tecnológicas que siguen muy concentradas en la zona parecen haberse vuelto cautelosas.
Midtown obtuvo los mejores resultados, ya que las empresas de servicios financieros continuaron dispuestas a comprometerse con el espacio para oficinas, especialmente en edificios nuevos o recientemente renovados cerca de los centros de tránsito, señala Slattery. Aun así, la tasa de desocupación supera el 18%.
Añade que el «espacio comercial» en los edificios más antiguos y mucho menos deseables de la ciudad se está agotando y que esos son los edificios con más probabilidades de ser candidatos a convertirse en viviendas si la legislación puede eliminar una serie de obstáculos.
En enero, la gobernadora Kathy Hochul propuso una legislación que proporcionaría una reducción del impuesto a la propiedad para las conversiones de la ciudad de Nueva York cuando los propietarios acuerden incluir un porcentaje de apartamentos asequibles, aunque su propuesta no incluía detalles. También sería crucial aumentar la densidad permitida para los edificios residenciales y relajar algunos requisitos existentes para ventanas y otros espacios abiertos.
Fuentes con conocimiento de las conversaciones en Albany dicen que el tema sigue bajo negociación. a medida que se acerca un acuerdo sobre otros temas importantes en el presupuesto estatal pendiente y ahora retrasado. Los demócratas en la legislatura han insistido anteriormente en que las conversiones incluyan apartamentos asequibles sin reducción de impuestos.
Si bien no es una solución mágica, las conversiones ayudarían al eliminar del mercado los edificios de oficinas obsoletos. Si bien el centro sigue teniendo problemas, la situación sería mucho peor sin las muchas conversiones que han ocurrido en las últimas décadas.
En las últimas décadas, 272 edificios de oficinas se han convertido en viviendas, añadiendo 18.000 apartamentos al área, según Downtown Alliance. El Bajo Manhattan es donde se ha producido la mayor reutilización porque muchos de sus edificios se construyeron hace décadas con placas de piso más pequeñas y más fáciles de convertir y porque las reglas existentes permiten su renovación.
En los últimos meses, los propietarios de 111 Wall Street y 222 Broadway han anunciado que se están convirtiendo, reduciendo la oferta en 1,5 millones de pies cuadrados. Esos dos edificios por sí solos habrían añadido 2 puntos porcentuales a la tasa de desocupación si hubieran seguido siendo edificios de oficinas.
“Las conversiones han sido parte de la historia del centro durante 30 años y han sido beneficiosas para crear viviendas y construir una comunidad de 24 horas”, dijo Jessica Lappin, ex concejal de la ciudad que ahora es presidenta de la Alianza. «Vimos el beneficio de eso en COVID y lo estamos viendo ahora».
Sin embargo, señala que el 70% de esas conversiones ocurrieron cuando la ciudad ofreció una importante exención fiscal, llamada 421-G, que proporcionó una exención de impuestos a la propiedad durante un año de construcción y un recorte del 80% en los impuestos inmobiliarios durante 14 años. . Expiró en 2006.
«Quién sabe lo que deparará el futuro para el arrendamiento de oficinas», dijo, «entonces, ¿por qué no querríamos más flexibilidad para los edificios de oficinas?»
La administración del alcalde Eric Adams ha tomado algunas medidas modestas por su cuenta para ayudar a los propietarios, incluido el establecimiento de una oficina única para los propietarios que buscan realizar una conversión y cambios de zonificación que permitirían el uso residencial en Garment District y buscarían ampliar las reglas de zonificación flexibles. a otras partes de la ciudad permitiendo la conversión de edificios construidos antes de 1990.
Pero la clave permanece en Albany. Una reducción de impuestos y los cambios de zonificación podrían resultar en 20.000 apartamentos adicionales durante la próxima década, según el Departamento de Planificación Urbana.
“El espacio de oficinas vacío e infrautilizado no es bueno para nadie”, afirmó Dan Garodnick, director de Planificación Urbana, en declaraciones a LA CIUDAD. «Las conversiones de oficinas ofrecen beneficios para nuestra ciudad: aprovechar mejor el espacio, ayudar a crear vecindarios más vibrantes y, por supuesto, crear viviendas muy necesarias».