Más viviendas arreglan (casi) todo
Bryan Caplan no escribe para ser popular. No escribe por causas que cree que tienen probabilidades de ganar, sino por causas que merecen ganar. He revisado casi todos sus libros: El mito del votante racional (2007), Razones egoístas para tener más hijos (2011), El caso contra la educación (2018), Bordes abiertos (2019), La economía laboral versus el mundo (2022), Qué malvados son los políticos (2022), y No seas feminista (2022), y espero con ansias su próximo proyecto, Pobreza: ¿A quién culpar?. Pero por ahora tengo que contentarme con Build Baby Build: La ciencia y la ética de la regulación de la viviendapublicado en 2024 por el Cato Institute (para el cual revisé libros y realicé trabajos por contrato) y la segunda divulgación estilo novela gráfica de Caplan en nombre de una causa que merece ganar: un mercado libre de vivienda en los Estados Unidos.
No tenemos tantas viviendas como sería necesario para mantener bajos los costos de vivienda porque es ilegal. Los gobiernos fabrican la escasez envolviendo los permisos de construcción en trámites burocráticos. Es absurdo, por ejemplo, que tanto espacio esté dividido en zonas para viviendas unifamiliares independientes. Desafortunadamente, muchos lotes donde cabrían complejos de apartamentos y torres se limitan a viviendas unifamiliares independientes: 75 por ciento de terreno residencial en Los Ángeles, 77 por ciento en Portland, 79 por ciento en Chicago, 81 por ciento en Seattle, 84 por ciento en Charlotte, 94 por ciento en San Joséy 38 por ciento en San Francisco. Él expresa claramente su punto en la página 64, y yo lo parafraseo: el status quo cierra algunas opciones, lo que desperdicia tierra, lo que hace que todo Las opciones son más caras.
Caplan sintetiza un gran conjunto de investigaciones académicas (¡así que usted no tiene que hacerlo!) para argumentar que la desregulación de la vivienda curará (casi) todo lo que nos aqueja. La vivienda es cara, especialmente en ciudades como San Francisco, Nueva York y Boston, porque su costo de construcción es prohibitivo. Las restricciones de superficie, la zonificación unifamiliar, los requisitos de revisión ambiental, los estudios de tráfico y otras reglas envuelven la construcción de viviendas en una burocracia. El resultado: se realizan algunas construcciones nuevas, pero no se permite que la oferta se expanda lo suficientemente rápido como para mantenerse al día con la creciente demanda y Las casas en San José se venden por una media de $ 1,4 millones al momento de escribir este artículo. Puedes, explica, conseguir un palacio en Lubbock, Texas, por lo que gastarías en una choza en San Francisco.
Él responde a casi todos los «¿qué pasa con…?» y argumenta convincentemente que si bien los costos de la desregulación de la vivienda ascienden a miles de millones, los beneficios ascienden a billones. Lo que perdemos al facilitar la construcción de viviendas nuevas es un error de redondeo en comparación con lo que ganaríamos.
¿Y qué ganaríamos? Tendríamos entornos más limpios con más rascacielos (Manhattan es probablemente el lugar más ecológico del planeta en términos de huella ambiental por pie cuadrado). Tendríamos entornos más limpios y menos emisiones de carbono si la oferta de viviendas en California pudiera expandirse más rápidamente y la gente no tuviera que mudarse a partes «más marrones» del país en busca de viviendas más baratas; la ironía aquí es que en nombre de proteger la medio ambiente, hacemos que sea más difícil construir donde, desde una perspectiva ambiental, deberíamos construir.
Menos “muertes por desesperación” provocadas por las drogas con una explosión en los empleos en la construcción. Menos criminalidad porque más densidad significaría más ojos en la calle y transmisión de noticias sobre comportamientos sospechosos mucho más saludables que las que se ven en Nextdoor.com. Mucho mayor producción, equivalente a un aumento del PIB de entre 25 y 40 por ciento (entre 6 y 10 billones de dólares). Menos tráfico. Viajes más cortos. Ciudades que sirven a las personas en lugar de a los automóviles. Menos edificios rechonchos rodeados de océanos de asfalto que acumulan calor.
Cuando se analiza la vivienda, es increíble pensar en cuántas políticas públicas están diseñadas para desperdiciar recursos, como la tierra. Si bien parece que ciudades como San Francisco y Nueva York están llenas, no lo están. San Francisco, señala Caplan, es una colección de unos pocos rascacielos rodeados por algunos edificios «rechonchos». A la objeción de que “hay una cantidad limitada de terreno”, responde que podemos construir y, lo que es más, cuando un edificio llega a tener más de nueve pisos de altura, el costo marginal de cada piso adicional es bastante bajo. Señala que hay aumentos de costos después de cuatro, seis o nueve pisos, pero luego los costos se estabilizan. Esto sugiere una regla general, explica: «…si vale la pena construir 9 pisos, probablemente valga la pena construir un rascacielos en toda regla».
En todo momento, Caplan enfatiza la consiliencia: razones por las que tanto la izquierda como la derecha deberían celebrar la desregulación de la vivienda. Como él dice: “En lugar de ponerse del lado de la izquierda o de la derecha, [housing deregulation] Cambia cortésmente de tema. A la derecha le gustaría que la desregulación de la vivienda signifique menos reglas que agobien a los empresarios y que la gente obtenga mayores ingresos reales. A la izquierda le gustaría que la desregulación de la vivienda signifique mayores ingresos reales y menor desigualdad. Como señala Caplan, casi todo el aumento en el rendimiento del capital cargado con el empeoramiento de la desigualdad se debe al aumento de los precios de la vivienda.
Caplan responde a todas las objeciones habituales, y espero que los activistas las encuentren convincentes. “¿Qué pasa con los pobres?” Es una objeción bastante estándar a cualquier propuesta de poner precio a algo que actualmente no tiene precio, como conducir. Las propuestas de los economistas para fijar el precio del acceso a las carreteras a veces topan con la objeción de que esto simplemente crearía “carriles Lexus” para los viajeros ricos, pero como explica Caplan, su “paquete es MEJOR para los pobres. Quizás paguen un poco más por conducir, pero pagarán mucho menos por VIVIR”. Viviendas más baratas, mejor tránsito, accesibilidad para peatones y precios más bajos en general compensarían con creces el costo extra que la gente tendría que pagar para conducir. Además, en este caso el precio simplemente hace explícito el coste. La gente ya está pagando, simplemente paga por quedarse en el tráfico y quemar gasolina.
Estoy especialmente intrigado por su capítulo sobre Frederic Bastiat, autoridad de vivienda. Exhorta a la gente a considerar no sólo lo que somos perdiendo pero lo que nos falta. Sí, podríamos deshacernos de alguna hermosa arquitectura antigua (aunque la mayoría de los edificios y casas “históricos” que veo a mi alrededor tienen una distinción arquitectónica dudosa), pero el costo de proteger la hermosa arquitectura antigua es la hermosa arquitectura nueva que estamos perdiendo. . perdimos el original y hermoso hotel Waldorf-Astoria – pero en su lugar se levantó el Empire State Building.
Por desgracia, ninguna de las partes lo acepta. Se dice que HL Mencken definió el fundamentalismo como el miedo paralizante de que alguien, en algún lugar, pueda ser feliz. Yo diría que el progresismo es el miedo paralizante de que alguien, en algún lugar, pueda ganar dinero. Me temo que para los progresistas, “sí, tendríamos muchas más viviendas asequibles, pero algunas personas se enriquecerían construyéndolas” sea un factor decisivo. A los propietarios de viviendas les encanta la regulación porque protege el valor de sus propiedades. InquilinosSorprendentemente, aman la regulación de la vivienda porque simplemente desprecian a los promotores ricos. A los ambientalistas les encanta la regulación de la vivienda porque las viviendas densas son abstractamente verdes pero no visual y tangiblemente verdes. Manhattan es probablemente el lugar más respetuoso con el medio ambiente del planeta, pero no lo parece porque es una jungla de asfalto. Y, sin embargo, como sostiene Caplan basándose en una investigación de Edward Glaeser y Joseph Gyourko, la desregulación podría significar costos de vivienda un 50 por ciento más bajos. La zonificación, argumentan, significa que la regulación impone un impuesto efectivo de 1,6 millones de dólares por acre en San Francisco e incluso 180.000 dólares en zonas relativamente bajas. déjalo ser Dallas.
Finalmente, Caplan considera cómo diferentes filosofías políticas conducen todas a la misma conclusión. ¿Es usted un utilitario del “mayor bien para el mayor número”? Liberalizar la vivienda. ¿Un igualitario que sólo tolerará las desigualdades que ayudan a los menos favorecidos? Liberalizar la vivienda. ¿Una calculadora de costo/beneficio? Liberalizar la vivienda. ¿Un libertario? Liberalizar la vivienda. E incluso si tu debe Aunque tenemos algunas reglas que rigen la construcción de nuevas viviendas, hay muchas “soluciones de ojo de cerradura” que causan mucho menos daño que el martillo regulatorio actual. ¿Tienes miedo de que los edificios altos proyecten sombras? Gravar los edificios altos y utilizar los ingresos para nuevos parques. ¿Tienes miedo de que no haya suficiente aparcamiento? Deje que las empresas paguen para no cumplir con los requisitos de estacionamiento.
Entonces, ¿cómo llegamos allí? Señala que parece que esto debería ser un éxito: “Resultado: una vez que se conceden los TRILLONES de dólares de ganancias de la desregulación de la vivienda, no se puede objetar de manera creíble con un montón de desventajas de MIL MILLONES de dólares. Sin embargo, objeciones tan innumerables pueden fácilmente ganarle un debate”. El sesgo del status quo (la convicción de que la hierba siempre es más marrón al otro lado de la valla) es un enemigo formidable. Los derechos de propiedad claros, sin embargo, son un control útil contra estadistas que insisten en mantener las cosas como siempre han sido, y la Corte Suprema, tal como está constituida actualmente, podría estar en posición de revocar la decisión. Euclid contra Amber Realty Co. decisión que nos dio la zonificación moderna.
La presentación que hace Caplan de su argumento al estilo de una novela gráfica es verdaderamente única e innovadora: sus argumentos cuantitativos y morales están subrayados por imágenes que, espero, graben el mensaje en la mente de los lectores mejor que los gráficos y las tablas. Por supuesto, no habrá manera de ganar con algunas personas, que descartan los estudios académicos abstractos que no conmueven el alma pero luego se vuelven y descartan los argumentos de Caplan en Bordes abiertos y construir bebe construir porque son novelas gráficas de bajo estatus. Es un tema que merece ganar, sin embargo, y Caplan nos hace a todos un gran servicio al presentar el argumento de forma clara y concisa en un formato visualmente llamativo.