Los inversores no tienen la culpa de las viviendas más caras de la historia

Mientras la crisis de la asequibilidad de la vivienda se prolonga, los políticos y los expertos culpan cada vez más a los inversores por el aumento de los precios y la escasez de oferta. Sin embargo, este diagnóstico erróneo amenaza con exacerbar la crisis al tiempo que ignora las causas profundas: los subsidios hipotecarios federales, la manipulación de los tipos de interés, las compras de títulos hipotecarios por parte del banco central, el aumento de los costes de la construcción y las restricciones locales al uso del suelo.

Los precios de las viviendas son, de hecho, más inasequibles que en cualquier otro momento de la historia económica registrada de nuestro país, incluso sin tener en cuenta el aumento vertiginoso de las tasas de interés. La rápida expansión de la histórica burbuja inmobiliaria de hoy coincidió con un aumento de la actividad inversora.

Según John Burns Research & Consulting, el porcentaje de ventas de viviendas a propietarios con más de 1000 propiedades aumentó de menos del 1 % en los años previos a la pandemia a casi el 2,5 % a mediados de 2022. Las compras trimestrales de viviendas por parte de inversores aumentaron de aproximadamente 150 000 a más de 250 000 durante este período. Sin embargo, atribuir el aumento de los precios a la actividad de los inversores es un diagnóstico erróneo de la causa subyacente.

¿Qué fue lo que realmente desencadenó el mercado inmobiliario más caro y el segundo más frenético de la historia? La respuesta: las tasas de interés ultrabajas (Tocando fondo en el 2,65 por ciento en enero de 2021) artificialmente diseñada por la Reserva Federal combinada con su flujo de capital al sector inmobiliario. La Fed casi duplicó su cartera de valores respaldados por hipotecas (MBS). El banco central básicamente imprimió 1,3 billones de dólares nuevos, inyectándolos directamente en el mercado inmobiliario.

Este aumento masivo en las tenencias de MBS equivale a hipotecas de $300,000 sobre 4,3 millones de viviendas, una cifra sorprendente. igual a todo el mercado de venta de viviendas existentes En algunos años, las reducciones de tasas y las compras de MBS ciertamente sacudieron el mercado inmobiliario pandémico. Las ventas de viviendas existentes se dispararon de apenas 4 millones anuales en mayo de 2020 a 6,5 ​​millones en octubre de 2020, el mercado más activo desde la burbuja inmobiliaria anterior, 14 años antes.

El aumento de las compras de los inversores fue un efecto de estas políticas de la Reserva Federal, más que una de las principales causas del aumento de los precios. Sin duda, los inversores se sumaron a las familias individuales en la frenética ola de compras con tipos de interés cercanos a cero (por cierto, los pequeños inversores familiares, es decir, aquellos con menos de 10 propiedades, representan más de 4 de cada 5 compras de viviendas por parte de inversores).

El repunte de la actividad inversora fue un resultado previsible de estas políticas de dinero fácil, pero no fue una de las principales causas del aumento de los precios de la vivienda. Incluso en el punto álgido de este frenesí, los inversores institucionales representaban menos del 3% del mercado total de compras. Freddie Mac informa de que, incluso cuando la participación de los grandes compradores corporativos en el mercado de compras aumentó, La participación total de los inversores en el mercado de compras se movió solo ligeramente del 26,7 por ciento al 27,6 por ciento.

A raíz del aumento de los tipos de interés, los inversores institucionales redujeron significativamente las adquisiciones. Un análisis Un estudio de John Burns Research and Consulting mostró una sorprendente reducción del 90 por ciento en las viviendas durante los dos primeros meses de 2023 en comparación con 2022. Desde entonces, la participación en el mercado de compra de viviendas unifamiliares para los grandes propietarios se ha desplomado al 0,4 por ciento (el promedio a largo plazo) después de dispararse al 2,5 por ciento durante el corazón del frenesí del dinero barato. CoreLogic también informa que los grandes inversores redujeron drásticamente su participación en las compras el año pasado.

Para los inversores que poseen más de 1.000 propiedades, su participación se desplomó del 17 por ciento en el verano de 2022 a aproximadamente la mitad de esa cantidad un año después. Informes de Redfin una caída récord del 49 por ciento en las compras de viviendas por parte de inversores en el primer trimestre de 2023 tras un Disminución del 46 por ciento el trimestre anterior. Esta caída se prolongó durante todo el año pasado. A partir del primer trimestre de 2024Las compras de los inversores están por debajo de los niveles de hace siete años. Resulta que el aumento de los tipos de interés afecta a la capacidad de los inversores para invertir el capital de forma rentable, al igual que este entorno dificulta que las familias adquieran una vivienda.

Además, centrarse únicamente en las compras de los inversores no cuenta la historia real. Algunos inversores venden casas mientras que otros compran. Durante varios años, los inversores han sido vendedores netos, lo que dio como resultado que su participación en la propiedad de viviendas unifamiliares disminuyera, mientras que su participación en las compras del año en curso aumentó. La participación de los inversores en el mercado de viviendas unifamiliares se redujo un 1,4 por ciento en la última década.

Si nos remontamos aún más atrás, los datos de los últimos 50 años no muestran indicios de que la vivienda en manos de inversores haya tenido un impacto negativo en la propiedad de la vivienda. Las viviendas de alquiler representan hoy una proporción menor del mercado que hace medio siglo. Durante este período, el número de viviendas ocupadas por sus propietarios aumentó un 95 por ciento, eclipsando el aumento del 82 por ciento de las viviendas de alquiler. El Instituto Urbano estima que el número de viviendas propiedad de instituciones es de aproximadamente 574.000, menos de 1 de cada 200 de las 145 millones de unidades de vivienda en los EE. UU. En otras palabras, entidades distintas de los “inversores institucionales” poseen el 99,6 por ciento de las viviendas.

Los periodistas y legisladores alarmistas siguen culpando a los inversores institucionales, mientras que ignoran convenientemente estos hechos. La conclusión es que la propiedad institucional de SFR no está teniendo un impacto mensurable en la dinámica de los precios de las viviendas locales. Los subsidios hipotecarios del gobierno y la inyección multimillonaria de la Reserva Federal en el mercado hipotecario siguen siendo los principales culpables. Pero abordar esto es mucho más difícil de abordar políticamente debido a los intereses creados que simplemente culpar erróneamente a los inversores.

Ahora es el momento de que el Congreso aborde el meollo del problema: eliminar las hipotecas subsidiadas y garantizadas por los contribuyentes y el poder de la Reserva Federal para comprar títulos respaldados por hipotecas. Los intentos de los legisladores estatales de restringir la capacidad de los inversores para comprar viviendas corren el riesgo de obligar a muchas familias a elegir entre vivir en un apartamento o pagar hipotecas con costos récord.

Culpar a los inversores inmobiliarios por la miseria resultante puede sumar puntos políticos, pero la demagogia no hace nada para aliviarla.