La propuesta de control de alquileres de Biden representa una amenaza real para los inquilinos y los proveedores de vivienda
La administración Biden acaba de publicar un plan limitar los aumentos de alquiler al 5 por ciento para los apartamentos que sean propiedad de cualquier persona que posea 50 o más apartamentos. La administración afirma que la política cubriría más de 20 millones de apartamentos, o casi la mitad del total de departamentos del país. Quedarían exentas las construcciones nuevas y las “rehabilitaciones o renovaciones sustanciales”. La póliza también expiraría después de dos años.
Economistas Casi unánimemente se oponen El control de alquileres es una buena medida, y con razón. Poner un tope a los alquileres castiga a los proveedores de vivienda, haciéndolos menos propensos a construir nuevas viviendas. Eximir a las nuevas construcciones no ayuda mucho, porque los proveedores de vivienda seguirán teniendo un incentivo para escatimar en el mantenimiento de las unidades controladas o convertirlas en condominios para la venta. Los alquileres se fijan por la oferta y la demanda en un mercado competitivo. La única forma deseable de reducir los alquileres para todos es hacer que sea más barato y más fácil construir nuevas viviendas, para aumentar la oferta.
Los estudios sobre el control de alquileres muestran que no sólo perjudica a los proveedores de vivienda, sino también a los inquilinos. estudiar de 1996 datos de Nueva York en el prestigioso Revista de Economía Urbana En un estudio realizado en 1996, se descubrió que los alquileres aumentaron en el sector no controlado después de que se extendiera el control de alquileres, lo que perjudicó a esos inquilinos. Pero incluso los inquilinos que vivían en edificios con control de alquileres estaban en peor situación, porque les resultaba difícil mudarse a apartamentos que se ajustaran mejor a sus necesidades (un tamaño más apropiado, más cerca del trabajo, etc.). Las pérdidas totales de bienestar para los inquilinos por año fueron de dos mil quinientos millones de dólares en dólares de 1996, o 4.400 millones de dólares en dólares de hoy. A nivel nacional, con base en múltiples estudios de políticas existentes en los EE. UU., estimo que las pérdidas combinadas para los inquilinos y los proveedores de vivienda de una política típica de control de alquileres serían de más de 50 mil millones de dólares por año. Además, este estudio ni siquiera intentó estimar las pérdidas de bienestar causadas por el mal mantenimiento de los apartamentos con control de alquileres.
Por supuesto, ese es solo un estudio. Pero La encuesta más reciente, completa y revisada por pares De toda la evidencia existente sobre el control de alquileres se concluye que “casi todos los estudios indican un efecto negativo del control de alquileres sobre la movilidad”. Además, “los estudios publicados son casi unánimes… en que el control de alquileres conduce a un deterioro en la calidad de las viviendas sujetas a regulaciones”. Dos tercios de los estudios muestran un impacto negativo sobre la oferta.
La justificación de la política por parte de la administración Biden ni siquiera tiene sentido en sus propios términos. Señalan el aumento de las ganancias de seis empresas de apartamentos que cotizan en bolsa. Pero los mismos informes financieros en los que se basan para este dato muestran que, en el caso de estas empresas, los alquileres promedio aumentaron durante el último año solo entre un 1,8 y un 3,4 por ciento, ya sea al mismo nivel o por debajo de la tasa general de inflación. Sus ganancias crecieron principalmente a través de mayores intereses e ingresos por gestión de activos, no de alquileres más altos.
Lamentablemente, existe un riesgo muy real de que la política se convierta en ley después de las elecciones, ya que el control de alquileres estaría vinculado a una disposición del código fiscal que permite la depreciación acelerada de las propiedades residenciales en alquiler. Por lo tanto, los proveedores de vivienda que no limiten los alquileres se verán obligados a pagar una tasa impositiva más alta.
Como el control de alquileres pasará a formar parte del código tributario, los demócratas podrán utilizar el proceso de conciliación presupuestaria para promulgarlo como ley, lo que les permitirá evitar la obstrucción, siempre que tengan el control de ambas cámaras del Congreso. Ahora, los economistas demócratas oponerse a control de alquileres, y algunos legisladores demócratas podrían hacer lo mismo, pero con ambos partidos desempolvando políticas económicas basura de la década de 1930, esta medida contraproducente podría aprobarse en el próximo Congreso.
En lugar de una perjudicial ley de control de alquileres a nivel nacional, la administración Biden debería centrarse en lo que el gobierno federal puede hacer para aumentar la oferta de viviendas. Afortunadamente, la administración está tratando de reutilizar tierras federales para la construcción de viviendas, pero quieren imponer una gran cantidad de trámites burocráticos sobre qué tipos de unidades se pueden construir a través de este programa. Además, fuera de Nevada, no hay muchas tierras federales cerca de donde están los puestos de trabajo. También están Conseguir más subsidios Pero los subsidios directos para la construcción de viviendas son caros. Se espera que sólo se construyan unas 10.000 unidades con los subsidios, una gota en el océano.
Mientras el gobierno federal esté repartiendo dinero, podría tener un mayor impacto ayudando a las localidades a expandir los sistemas de agua y alcantarillado, expandiendo el área adecuada para el desarrollo residencial denso en los bordes de donde ya existe dicho desarrollo. (La expansión del alcantarillado también ayuda a las localidades a expandir los sistemas de agua y alcantarillado, expandiendo el área adecuada para el desarrollo residencial denso en los bordes de donde ya existe dicho desarrollo. ambiente!)
Mejor aún, la administración podría derogar aranceles sobre la madera canadienseAlentar a los Estados a facilitar la aplicación de medidas laborales Licencia restricciones a los oficios de la construcción, recortes en exigir subsidios que elevan los precios y condicionan el transporte fondos sobre la reforma de la zonificación local y dejar de presionar Adopción del código energéticoEstas medidas podrían tener un impacto real en la construcción de viviendas.
El control de alquileres es una idea terrible que pertenece al basurero de la historia. Esperemos que el Congreso reciba la noticia.