Contra el leninismo YIMBY | AIER
Ned Resnikoff, director de políticas de YIMBY de California Ahora los defensores El movimiento YIMBY (“Yes in My Back Yard”) se une en torno a la idea de construir muchas más viviendas en los lugares donde la gente quiere vivir, pero también está dividido filosóficamente en ciertas cuestiones. La posición de Resnikoff es básicamente “leninismo YIMBY”: obligar a que todos los lotes estén abiertos a un desarrollo residencial denso, incluso si eso perjudica a todos. Los YIMBY deberían rechazar este enfoque, tanto por razones prácticas como de principios.
El argumento de Resnikoff contra las asociaciones de propietarios es simple. Estas comunidades contractuales privadas restringen lo que los propietarios pueden hacer con sus terrenos, incluida la construcción de apartamentos. Por lo tanto, restringen la oferta de viviendas y, al aglutinar a los ricos, empeoran la segregación socioeconómica. En sus propias palabras:
Las asociaciones de propietarios pueden utilizar y utilizan su influencia política y sus estatutos de uso de la tierra para evitar la Construcción de multifamiliares y viviendas de bajo costo en los territorios que gobiernan y en la periferia. América Necesita millones de hogares Para satisfacer la demanda y aliviar la presión al alza sobre los costos de la vivienda, pero muchas asociaciones de propietarios tienen reglas para impedir la construcción incluso de pequeñas ampliaciones, como unidades de vivienda auxiliares, y mucho menos de grandes desarrollos como departamentos. Es difícil estimar cuánto han impedido las asociaciones de propietarios la construcción de viviendas en áreas con escasez de oferta. Pero una cosa es cierta: al actuar como un baluarte contra la nueva oferta de viviendas, las asociaciones de propietarios NIMBY contribuyen a la crisis de la vivienda y empeoran la desigualdad.
El único problema con este argumento es que sus propias cifras contradicen su conclusión. “En ningún otro lugar son más frecuentes estos estados en miniatura que en Florida”, declara, señalando que un “45 por ciento” de los floridanos, un porcentaje líder a nivel nacional, vive en asociaciones de propietarios.
Pero ¿es Florida uno de los estados más excluyentes en materia de vivienda nueva? No. De hecho, Florida ha sido uno de los estados que mejor ha logrado conciliar el crecimiento y la asequibilidad. Según las últimas cifras de la Oficina de Análisis Económico, los costos de la vivienda en Florida son solo un 16 por ciento más altos que el promedio de Estados Unidos, lo que no está nada mal para un estado con tanta demanda. Otros estados con muchas asociaciones de propietarios y costos de vivienda razonables son Arizona, Georgia, Nevada y Carolina del Norte y Carolina del Sur.
La conclusión abrumadora de los economistas que han estudiado el asunto es que público Las normas de uso del suelo, especialmente la zonificación, han provocado que la vivienda escasez en mercados clave, haciendo subir precios y alquileres y hacer que algunas personas sin hogarLa reforma de la zonificación es la clave para resolver la escasez de viviendas, no la prohibición de las asociaciones de propietarios.
Los académicos han investigado mucho sobre los efectos de las asociaciones de propietarios y otros convenios privados sobre el valor de la vivienda, y generalmente encuentran que son positivos y oscilan entre cuatro y 10 por ciento del valor de la vivienda. Alguna evidencia sugiere Esta prima se reduce a cero después de 25 años si no se actualizan los convenios.
Entonces, tal vez las asociaciones de propietarios son ¿Cuál es parte del problema? No tan rápido. Los estudios anteriores interpretan la prima de los convenios privados como resultado de una mayor demanda de viviendas sujetas a convenios, no de una menor oferta. Hay múltiples razones para esta interpretación. En primer lugar, las asociaciones de propietarios son pequeñas. En comparación con los gobiernos locales, son diminutas. No pueden controlar la oferta de viviendas en todo el mercado inmobiliario. En segundo lugar, los estudios más creíbles comparan viviendas similares dentro del mismo mercado inmobiliario. Eso significa que los compradores pueden elegir si comprar dentro o fuera de una asociación de propietarios. Una prima de precio de la asociación de propietarios sugiere una mayor demanda de propiedades de la asociación de propietarios por parte de los compradores.
Por supuesto, no todo el mundo quiere vivir en una asociación de propietarios, y ésta puede hacer muchas cosas poco razonables. Incluso pueden perder su valor con el paso del tiempo, por lo que las leyes estatales deberían permitir que los convenios privados caduquen a menos que los propietarios acepten renovarlos. Los códigos de zonificación locales que obligan a los nuevos desarrollos a vivir en asociaciones de propietarios, como hacen muchos, son una mala idea. Pero como las asociaciones de propietarios son tan pequeñas y variadas, hay una solución sencilla para quien no le gusten: no vivir en una.
“Quizás debamos acabar con el sistema de gobernanza privatizada por completo”, dice Resnikoff. Pero ¿por qué eliminar una opción que algunas personas valoran? Algunas personas realmente no quieren vivir en barrios densamente urbanizados. Algunas personas realmente valoran la gobernanza restrictiva del uso del suelo. Deberían poder imponerse estas reglas estrictas, siempre y cuando dejen en paz a sus vecinos que no consientan.
Resnikoff también critica a estados como Nueva Jersey y Texas que permiten que los miembros de las asociaciones de propietarios obtengan un crédito en los impuestos a la propiedad por las cuotas que pagan para infraestructuras como carreteras. Pero ¿no es injusto cobrarles a los miembros de las asociaciones dos veces por los beneficios que sus vecinos que no pertenecen a ellas pagan solo una vez?
En lugar de quitarles a las asociaciones de propietarios el autogobierno, deberíamos ampliar el acceso a la gobernanza privada. ¿Qué pasaría si permitiéramos que… cualquier ¿Las comunidades planificadas tienen los mismos beneficios fiscales que las asociaciones de propietarios y además están exentas de la zonificación local? Entonces, las personas podrían formar comunidades privadas que tengan menos gobernanza más estricta del uso del suelo que el municipio circundante.
Los promotores inmobiliarios estarían ansiosos por tener la oportunidad de desarrollar comunidades multifamiliares y de uso mixto planificadas a medida que no tuvieran que seguir procedimientos y normas de zonificación municipales restrictivos. ¡La gobernanza del uso privado de la tierra podría ser una herramienta para liberar la oferta de viviendas!
Prohibir las asociaciones de propietarios y otros acuerdos privados e imponer la densidad de población a todos también es una mala medida política para los YIMBY. Como ha dicho Nolan Gray detalladoLa aplicación por parte de la ciudad de los convenios privados fue una parte clave del acuerdo político que detuvo la zonificación en Houston, lo que permitió que la ciudad siguiera siendo la ciudad grande más asequible de Estados Unidos y que también está creciendo rápidamente. Si se eliminan los convenios privados, se aumenta la demanda de una estricta regulación del uso de la tierra pública.
Los YIMBY se han burlado con razón de la desinformación NIMBY que afirma que terminar con la zonificación unifamiliar significa terminar con los barrios unifamiliares. “Nadie te va a quitar tu casa unifamiliar”, hemos dicho. Pero el “leninismo YIMBY” que anula los pactos voluntarios y obliga a las personas a aceptar proyectos de desarrollo que sus vecinos acordaron previamente no emprender corre el riesgo de provocar una reacción negativa. Los YIMBY debemos mantenernos atentos: reformar la regulación estatal y local del uso del suelo para que sea más fácil y más barato construir muchas casas nuevas.