Las propuestas del Politburó despiertan optimismo en el problemático mercado inmobiliario de China: The Diplomat
En medio de la erosión de la confianza del mercado y un creciente excedente de inventarios de viviendas, Beijing ha reafirmado su dedicación a revitalizar su tambaleante sector inmobiliario. Una reunión fundamental del Politburó Recientemente esbozó nuevas estrategias destinadas a reducir el exceso de oferta de viviendas existentes y promover nuevos desarrollos de viviendas. El anuncio fue recibido con entusiasmo en los círculos financieros, como lo demuestra un aumento significativo en las acciones de los desarrolladores. La respuesta empujó a Índice de propiedades del continente Hang Seng a un alto aumento anual.
En el centro del enfoque renovado del gobierno se encuentra una iniciativa que permite a las autoridades locales convertir unidades de vivienda no vendidas en viviendas sociales. Aunque los detalles son escasos, se especula que la política podría parecerse a una “esquema de “intercambio”donde los residentes pueden canjear sus casas antiguas por vales, que luego pueden utilizarse como pago inicial de nuevas propiedades. Posteriormente, las propiedades más antiguas se renovarían y reutilizarían, lo que podría aliviar el exceso de inventario y rejuvenecer el mercado de reventa.
Sin embargo, la respuesta inicial del mercado podría ser excesivamente optimista. El sector inmobiliario sigue enfrentándose a desafíos graves y duraderos. Ahora en su cuarto año de caída, el mercado ha visto una caída sin precedentes en los precios de las viviendas. La industria está lidiando con problemas de liquidez y un aumento en los incumplimientos de los desarrolladores, lo que ilustra la profundidad de sus malestares sistémicos.
Además, las medidas propuestas por el Politburó no carecen de precedentes. Reflejan iniciativas de una década antes, cuando un superávit similar provocó una desaceleración, lo que provocó insolvencias generalizadas entre los desarrolladores y una reducción del 30 por ciento en los ingresos por ventas de tierras de los gobiernos locales. La respuesta también implicó el desembolso de compensaciones en efectivo a los residentes desplazados, fomentando así las ventas en nuevos desarrollos. Si bien este enfoque inicialmente ayudó a disminuir los niveles de inventario, sin darse cuenta condujo a los precios de las propiedades aumentan en ciudades de nivel inferior, ya que la demanda pronto superó a la oferta.
Las medidas de enfriamiento anteriores destinadas a moderar la fiebre inmobiliaria corrigieron excesivamente involuntariamente el mercado y condujeron a la actual desaceleración. Dado que el mercado inmobiliario enfrenta desafíos similares a los que enfrentó hace una década, la reintroducción por parte del gobierno de la retórica de “desabastecimiento” parece insuficiente, dada la demanda ahora muy saturada de China, como lo demuestran las tasas más altas tanto de urbanización como de propiedad de los hogares.
La magnitud y complejidad de la crisis actual plantea desafíos mucho mayores que cualquiera de los enfrentados anteriormente. A finales de 2023, el mercado tenía más de 3.000 millones de metros cuadrados de propiedades residenciales sin vender. Las estimaciones sugieren que tardará aproximadamente 3,6 años absorber este inventario al ritmo de ventas vigente.
A pesar de mejorar esfuerzos gubernamentales desde mediados de 2023el impacto de estas políticas ha sido modesto. Las medidas han variado desde relajar las condiciones hipotecarias hasta eliminar las restricciones a la compra de viviendas múltiples en distritos menos centrales de Beijing, y se anticipan flexibilizaciones similares en ciudades importantes como Shanghai y Shenzhen. Sin embargo, estas políticas segmentadas y restringidas no han revitalizado significativamente las ventas ni asegurado una influencia duradera en el sector. Los continuos impagos y las liquidaciones ordenadas por los tribunales entre los promotores subrayan los desafíos duraderos.
La ineficacia de las intervenciones de Beijing puede atribuirse en gran medida a una erosión significativa de la confianza de los consumidores, exacerbada por mayores riesgos crediticios y condiciones de financiación restrictivas para los promotores. Este ciclo de disminución del interés de los compradores y crecientes crisis de liquidez plantea una amenaza considerable a la estabilidad del sector inmobiliario. Los métodos tradicionales para estimular la demanda, como los ajustes de las tasas de interés, han resultado inadecuados. Los posibles compradores están más preocupados por la estabilidad financiera de los promotores que por los modestos incentivos económicos. Además, Las limitaciones financieras que enfrentan muchos gobiernos locales. impedir la implementación efectiva de estas medidas, agravando aún más los desafíos en un sector que ya está agobiado por una deuda elevada y ventas lentas.
Informes recientes han puesto de relieve las frustraciones de los residentes por los retrasos y la incertidumbre en la recepción de los subsidios o desembolsos de vivienda prometidos por el gobierno. Ya sea que la estrategia implique adquirir propiedades existentes o facilitar intercambios de “viejos por nuevos”, tales esfuerzos imponen una mayor presión a los gobiernos locales que ya están muy endeudados.
Dadas las dificultades financieras de muchos gobiernos locales, puede resultar necesario que las entidades estatales o las empresas de inversión urbana adquieran propiedades residenciales existentes para convertirlas en viviendas asequibles. El alcance del financiamiento que el gobierno central está dispuesto a comprometer a través de bonos especiales para respaldar estos esfuerzos locales de “absorción de inventarios” también es un punto crítico del enfoque del mercado.
Fundamentalmente, la dinámica del mercado inmobiliario de China está indisolublemente ligada a el marco fiscal y tributariolo que impone una carga desigual a los gobiernos locales. Estas autoridades dependen en gran medida de la venta de tierras para obtener ingresos, lo que contribuye a los ciclos de auge y caída del mercado inmobiliario. Por el contrario, las medidas regulatorias estrictas del gobierno central a menudo conducen a correcciones abruptas del mercado, perpetuando la volatilidad.
En respuesta, se espera que la agenda del próximo Tercer Pleno, ahora prevista para julio de 2024, dé prioridad a la reforma de los sistemas fiscal y tributario. Esto se considera esencial no sólo para abordar las fluctuaciones inmediatas del mercado sino también para establecer una base para la estabilidad económica y el crecimiento a largo plazo en todas las regiones de China.
Para estabilizar el mercado y alterar la actitud predominante de “esperar y ver” entre los compradores potenciales, son cruciales medidas políticas asertivas y efectivas a corto y mediano plazo. Sin embargo, la única solución a largo plazo para restaurar la salud del mercado inmobiliario de China reside en profundas reformas de las políticas fiscales y tributarias. Estas reformas no sólo abordarían los desequilibrios inmediatos sino que también sentarían una base económica más sólida para la economía en general.