Introducción al sistema bancario federal de préstamos hipotecarios

Hay tres “empresas patrocinadas por el gobierno”, comúnmente llamadas GSE, que desempeñan un papel importante en la financiación de la vivienda en Estados Unidos: los Federal Home Loan Banks, Fannie Mae y Freddie Mac. Quizás la similitud clave entre los tres es que cuando piden dinero prestado, los mercados financieros perciben que el gobierno federal respalda el préstamo y, por lo tanto, pueden pedir prestado a una tasa de interés más baja. Sin embargo, las formas en que las GSE se organizan e interactúan con los mercados inmobiliarios son bastante diferentes. En particular, Fannie Mae y Freddie Mac se convirtieron en empresas privadas, con accionistas, que luego quebraron cuando los precios de la vivienda cayeron en el período previo a la Gran Recesión, y desde entonces han sido dirigidas por el gobierno federal bajo una tutela de quiebras. Sin embargo, los bancos federales de préstamos hipotecarios superaron la crisis financiera de 2008-09 sin necesitar ningún apoyo financiero.

Para aquellas ocasiones en las que es útil comprender los bancos federales de préstamos hipotecarios y en qué se diferencian de otras instituciones relacionadas con la vivienda, la Oficina de Presupuesto del Congreso ofrece algunas orientaciones en “El papel de los bancos federales de préstamos hipotecarios en el sistema financiero (Marzo de 2024). De la descripción general «De un vistazo» al informe:

En 1932, los legisladores crearon un sistema de Bancos Federales de Préstamos Hipotecarios (FHLB) como una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) para respaldar los préstamos hipotecarios de las instituciones miembros de los bancos. Los 11 FHLB regionales recaudan fondos mediante la emisión de deuda y luego los prestan en forma de anticipos (préstamos garantizados) a sus miembros: bancos comerciales, cooperativas de crédito, compañías de seguros e instituciones financieras de desarrollo comunitario.

Además de respaldar los préstamos hipotecarios, los FHLB proporcionan una fuente clave de liquidez, durante períodos de tensión financiera, a los miembros que son instituciones depositarias. Durante esos períodos, los anticipos pueden destinarse a instituciones con pocos préstamos hipotecarios. Algunas de esas instituciones fracasaron posteriormente, pero los FHLB no sufrieron ninguna de las pérdidas.

Los FHLB reciben subsidios de dos fuentes debido a su estatus de GSE:

• La percepción de que el gobierno federal respalda su deuda, a menudo denominada garantía implícita, lo que mejora la calidad crediticia percibida de esa deuda y, por lo tanto, reduce los costos de endeudamiento de los FHLB; y
• Exenciones regulatorias y del impuesto sobre la renta que reducen sus costos operativos.

Los subsidios federales a los FHLB no son asignados explícitamente por el Congreso en la legislación, ni aparecen en el presupuesto federal como desembolsos. La Oficina de Presupuesto del Congreso estima que en el año fiscal 2024, el subsidio gubernamental neto al sistema FHLB ascenderá a 6.900 millones de dólares (la estimación central, con un rango plausible de alrededor de 5.300 millones a 8.500 millones de dólares). Ese subsidio es neto de los pagos requeridos por los FHLB, por un total del 10 por ciento de sus ingresos netos, a las instituciones miembros para programas de vivienda asequible. La CBO estima que en el año fiscal 2024, dichos pagos ascenderán a 350 millones de dólares.

¿Cuál es la estructura de propiedad del sistema FHLB?

El sistema FHLB está organizado como una cooperativa; Los bancos individuales son propiedad de sus miembros y los FHLB no emiten acciones que cotizan en bolsa (a diferencia de Fannie
Mae y Freddie Mac). Una implicación es que el sistema funciona en beneficio de sus miembros. Los 11 FHLB son solidariamente responsables de la deuda del sistema; si alguno de ellos quiebra, los bancos restantes se hacen responsables de su deuda.

En términos de dólares, ¿cuál es la forma del sistema FHLB?

Al 31 de diciembre de 2022, los FHLB reportaron activos por $1,247 mil millones, pasivos por $1,179 mil millones y capital (la diferencia entre activos y pasivos) de
68 mil millones de dólares. Los activos incluían 819 mil millones de dólares en anticipos, 204 mil millones de dólares en inversiones y una cartera hipotecaria de 56 mil millones de dólares. Los pasivos incluían 1.161 millones de dólares de deuda.
Para el año calendario 2022, los FHLB reportaron ingresos netos de $3.2 mil millones de dólares y pagaron a sus miembros $1.4 mil millones en efectivo y dividendos en acciones. Los pagos de vivienda asequible de los FHLB ese año ascendieron a 400 millones de dólares.

¿Qué hace que el sistema FHLB sea tan seguro, que haya sobrevivido incluso a la Gran Recesión de 2008-09?

Los FHLB exigen que los miembros prestatarios prometan garantías específicas contra los anticipos, dando así a los FHLB prioridad en la administración judicial sobre otros acreedores, incluida la FDIC. [Federal Deposit Insurance Corporation]. Por lo tanto, dichos préstamos limitan la
activos a los que la FDIC tiene acceso al resolver un banco comercial en quiebra. Además, si un banco comercial que es una institución miembro quiebra, los anticipos de los FHLB se pagan antes de que se pague a la FDIC porque el FHLB tiene un derecho de prioridad sobre la garantía. Por tanto, la FDIC está expuesta a más pérdidas, mientras que los FHLB están totalmente protegidos. … Sin embargo, los FHLB enfrentan un riesgo de tasa de interés, que es el riesgo de que los cambios en las tasas afecten el valor de los bonos y otros valores. Los FHLB intentan limitar ese riesgo
calzando los vencimientos de sus activos y pasivos y mediante otros tipos de cobertura. El riesgo de tipos de interés derivado de las carteras hipotecarias ha contribuido a las pérdidas de algunos bancos en el pasado.

¿En qué se diferencia el sistema FHLB de Fannie Mae y Freddie Mac?

[A] Se ha desarrollado un gran mercado hipotecario secundario (o de reventa) en el que Fannie Mae y Freddie Mac, otras dos GSE de vivienda que ahora están bajo tutela federal, desempeñan papeles dominantes… Fannie Mae y Freddie Mac compran hipotecas de prestamistas (incluidos miembros de los FHLB regionales). y
empaquetan los préstamos en valores respaldados por hipotecas que garantizan y luego venden a los inversores… Hoy en día, el negocio principal de los FHLB todavía es generar
anticipos a sus miembros.

¿Por qué se hace referencia al sistema FHLB como el “prestamista de penúltimo recurso”?

Durante las crisis financieras y otros períodos de tensión en el mercado, los FHLB también brindan liquidez a las instituciones miembros, incluidas aquellas que se encuentran en dificultades financieras. Proporcionar liquidez es una forma de proteger el sistema financiero de quiebras bancarias impulsadas por la liquidez. Sin embargo, en tiempos normales, los FHLB pretenden aumentar la disponibilidad y reducir las tasas de las hipotecas residenciales sirviendo como fuente de fondos subsidiados para las instituciones financieras que originan esas hipotecas. … Los FHLB son un “prestamista de penúltimo recurso”. (Los bancos recurren a ellos antes de acceder a la ventanilla de descuento de la Reserva Federal porque pedir prestado en esa ventanilla indica que un banco está bajo estrés).

Si hoy estuviéramos reinventando el sistema de financiación de la vivienda, me parece poco probable que creáramos el sistema del Banco Federal de Préstamos para la Vivienda. Ha pasado mucho tiempo desde 1932. Hoy en día, la financiación de más de la mitad de todas las hipotecas sobre viviendas no proviene de los bancos, sino de instituciones financieras “no bancarias”. Pero dicho esto, el sistema FHLB no le cuesta nada al gobierno directamente, es parte de la red de financiación relacionada con la vivienda y proporciona una capa de protección adicional como prestamista de penúltimo recurso para los bancos en dificultades. Dado que la institución ya existe, se siente como si deshacerse de más de un billón de dólares en activos fuera una tarea sustancial, con beneficios limitados.