Convertir edificios de oficinas en viviendas: límites de lo posible
Hay ciudades con altas tasas de desocupación en sus edificios de oficinas, ya que el trabajo desde casa se ha vuelto más común. También hay ciudades a las que les gustaría ampliar su oferta de vivienda. Así, la idea de convertir edificios de oficinas en viviendas ofrece la posibilidad de aplicar dos políticas de una sola vez.Arpit Gupta, Candy Martinez y Stijn Van Nieuwerburgh analizan las posibilidades de convertir oficinas marrones en apartamentos ecológicos”. (Proyecto Hamilton en Brookings, noviembre de 2023).
La respuesta corta es que las posibilidades son reales y limitadas. Los autores escriben:
Sin embargo, no todas las propiedades de oficinas son adecuadas para la conversión. [to apartments]. Se deben cumplir tres condiciones para que se lleve a cabo una conversión: (i) el edificio debe ser físicamente adecuado para la conversión, (ii) los códigos de zonificación y construcción deben permitir y facilitar dicha conversión, y (iii) el rendimiento financiero de la conversión debe compensar adecuadamente al desarrollador por el riesgo que está asumiendo.
Los autores tienen datos sobre los mercados de oficinas comerciales en áreas urbanas centrales de 105 ciudades. (Reconocen que algunos edificios de oficinas fuera del núcleo urbano también podrían ser adecuados para la conversión, pero no es su enfoque aquí). Utilizando esos datos, consideran qué tipos de edificios de oficinas son más adecuados para las conversiones. Escriben:
Creemos que los edificios construidos antes de 1990 son los candidatos a conversión más viables. Muchos edificios históricos tienden a ser menos costosos, tienen pisos más pequeños y tienen más carácter, todo lo cual aumenta su atractivo de conversión. … El tamaño del edificio no puede ser demasiado grande ni demasiado pequeño, por lo que excluimos los edificios con un tamaño total inferior a 25.000 pies cuadrados, así como los edificios grandes con losas de piso profundas. Los edificios más pequeños podrían ser convertibles, pero es menos probable que atraigan capital institucional y subvenciones federales. Las placas de piso profundas tienen planos de planta existentes que inician el edificio en desventaja: muy poca luz y aire interior, muy poca plomería y demasiados ascensores. Cambios estructurales para remediar estos
Los edificios para uso residencial probablemente tengan un costo prohibitivo. … Reducimos aún más nuestra muestra de candidatos seleccionando edificios a los que no les quedan (o tienen pocos) contratos de arrendamiento importantes a largo plazo.Después de realizar este ejercicio ¿qué queda? Identifican 2.431 propiedades de un total de 22.215 edificios de oficinas en estas 105 ciudades, y aproximadamente una quinta parte de todas las propiedades posibles se encuentran en la ciudad de Nueva York. Estiman:
Con 875 pies cuadrados por unidad de apartamento, y después de incorporar un factor de pérdida del 30 por ciento, estas conversiones podrían crear 158,654 unidades de vivienda adicionales. Escalada
La cobertura de datos incompleta da como resultado 367.750 unidades de departamentos. En comparación, en Estados Unidos se crearon unas 260.000 unidades de apartamentos en un período típico.
año entre 2001 y 2022.Por supuesto, tampoco todas estas conversiones potenciales serán financieramente viables, una determinación que variaría según las ciudades y las propiedades. Pero en un sentido muy amplio, parece razonable decir que las conversiones de oficinas a viviendas podrían equivaler aproximadamente a un año de construcción de departamentos estándar para toda la nación. Así, por un lado, cada ciudad debería revisar su inventario de edificios de oficinas y determinar cuáles podrían ser adecuados para conversiones. Por otro lado, es probable que dichas conversiones sólo logren avances modestos en el objetivo de viviendas adicionales.